深圳龙岗欧景花园三期商业定位及执行方案（54p） 2008年11月.pptVIP

0 龙岗位于深圳市区东部，下辖布吉、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。 总结 老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米左右； 有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。 本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。 龙岗中心聚集了百货、超市、专业市场、购物中心等多种商业业态。租金比老城区的要低，基本在50元-150元之间 国安居、百安居、好万佳、新一佳、天虹商场都属于本土品牌，但受地域的影响，效益一直不理想。特别是龙翔大道的岁宝百货，开业至今，一直处于亏损状态。 项目介绍 罗马公元位于深圳市龙岗中心城吉祥中路与龙福西路交汇处，是龙岗新区、龙岗区区政府所在地，是龙岗政治、经济、文化、商业中心，属于深圳八大卫星城之一，是规划最早，发展最快的中心城，是政府重点开发建设区域。区域范围位于吉祥中路西，龙平西路南侧，清林中路北侧，爱心路以东，交通便利，有龙平西路、吉祥中路、爱心路、龙湖西路、宏福路、龙福路直往；集娱乐、休闲、金融理财、医疗为一体的成熟生活圈。周围主要生活资源配套：教育资源配套：龙岗实验学校（顶级）、龙城中学、龙岗中心小学、龙城幼儿园金融理财资源配套：广东发展银行、农业银行、交通银行、农业银行、中国银行休闲娱乐配套：龙城公园、龙潭公园、皇冠假日酒店、上岛咖啡等多个高档消费群体医院保健配套：龙岗区人民医院，龙岗妇幼保健医院、宏兴苑社区诊所商业配套：二期罗马公元内的新一佳超市、天虹商场，南城百货、龙城购物中心 饮食配套：潮汕海鲜、东北饺子、川菜、湘菜、皇冠假日酒店； 定位思路 （一）结合项目自身的特性和区域内的商业发展现状及城市规划等方面，利用排除法定位。 （二）结合周边商业业态的整体特征，寻求市场空白点。 （三）综合考虑区域内潜在购买人群的购买能力。 商业功能的设计必须回答三个方面的问题 1、天虹商场、新一佳超市与本项目属于同一商圈，无论是从地段、人流、还是硬件都无法比拟的 2、人人购物广场，本土知名大卖场，面积45000平米。定位为中低档传统消费者 3、吉之岛 而且要达到百货商场的基本条件，对于本项目而言，难度也是很大的 本项目定位也不适宜局限于家居消费市场 本项目的功能定位应该满足下列要求 餐娱功能是本项目差异化、特色化定位的优选组合 大中型百货商店、服饰市场过于集中于单一的购物领域。 　根据开发公司企业目标战略，参考我们对项目前期所做的市场调研，并结合我司多年的商业项目操作经验，提供以下项目定位方案： 说明： 八大菜系名店荟萃、美食齐聚 　　 在综合考虑商铺使用率最大化和消费者舒适度的情况下，将主通道规划为４米，辅通道规划为3米,厨房后通道规划为1.5米.十一栋的商业规划以各地区的菜系为主。一层商铺规划的面积多为600-2000平方左右。二层主力店商铺面积在600-1000平方左右。十栋的首层特色菜为主，面积在300-1000平方。二楼的经营定位已休闲类为主。 　　 商场动线组织建议 主出入口/商场大门： 根据项目门前立面有最好的展示面、建议将北面(正对瑞华园)作为商场未来的主门，商场外立面设商场形象招牌； 景观出入口： 南面入口，因靠近二楼花园平台，出入口门外已形成走廊式的过道，将作为从南侧进入商场的重要交通要道，预计该入口是生活区进入商场的主要通道. 室内联廊: 将作为10栋与11栋商场二层横向主要通道 垂直交通： 目前商场的垂直交通靠消防通道互动.建议在一至二楼中央大堂处分别安装两个手扶电梯来满足及应对商场开业后的垂直人流。 支撑点 大运会 大运会申办成功是龙岗、深圳发展的大事，能够让世界再一次关注深圳，关注龙岗。通过政府对大运会大量的投资，提升龙岗的区域价值与消费者对龙岗区域的认同度。体育中心建设，体育文化产业的发展，带动第三产业发展与基础配套设施的完善。推动龙岗区域零售相关产业及龙岗房地产全面发展。 市场潜力 目前整个龙岗在餐饮业都还处于一个比较中档偏低的态势上，特别是同特区内相比,还有很大的市场空间.