投资者如何挑选一个开发区.docVIP

投资者如何选择一个开发区？(二) 金晓中 ???? ?对大多数跨国公司来说，由于他们已经具备了在各国建设工厂和投资的经验，因此，这些公司通常有专门的部门或者人员来从事投资选址的工作，相当一部分跨国公司同时采用投资选址外包的方法，即委托专业的工业地产咨询公司来帮助他们选址。这类工业地产咨询公司在中国都有分支机构，当然需要支付较高的费用。 ????? 中小企业往往自己选址。他们既缺乏经验，又不愿意支付高额的咨询费用。这类企业尤其要重视开发区的选择问题。 ????? 选择一个开发区对任何企业来说都是一个重大事件。和其他任何商品不同，投资者购买一块土地或者租赁一栋厂房，是不能带回去消费的。投资者需要明白的是，他所购买的土地和厂房，其本质是购买了一个投资环境。或者说，是选择了一个投资环境。 ??????因此，选择一个开发区，就是选择一个特定的投资环境，其风险在于，一旦投资者选错了一个开发区，要再想换一个开发区的成本是非常高昂的。 ????? 对投资者来说，评估一个开发区的投资环境，其标准是唯一的，那就是，相对于投资者的竞争对手来说，开发区所在地的投资环境，是否能够加强投资者在行业中的竞争优势？并且，更进一步的，是否能够长期维持或者强化其竞争优势？ ????? 企业的竞争战略，通常在“低成本”和“差异化”两个方向中选择一种。前者通过“规模经济”的方式获得成本优势，后者通过技术或品牌的特殊性获得“差异化”的优势。 由于投资者的竞争战略不同，投资者考察开发区的投资环境的内容和侧重点也就不同。 大多数投资者在评价和考察开发区时，列出包括80-100问题的清单，要求各开发区回答，其中通常涉及到地理位置、交通状况、基础设施、土地价格、配套企业、人力资源、优惠政策等等问题。这些问题都是必须的和需要了解的。 ????? 投资者的上述问题，集中在初期投资成本、生产所需的基础设施的可获得性和成本，生产要素（土地、原料、配套企业、人力）的可获得性和成本。投资者通常对初期投资成本（土地价格）非常敏感，但他们容易忽视如下重要因素，这类忽视的后果可能非常严重： 1，??? 开发区本身的可持续性： ??????开发区本身的可持续性包括两个方面：一是开发区的规划的可持续性和开发区财务状况的可持续性。 ????? 前者指开发区及其所在地区的长远规划。如果开发区或者所在地区今后有可能发生规划的变化，如铁路或者高速公路有可能穿越地块，或者今后该地区规划为商务或住宅区，那么，投资者今后可能面临搬迁。 ????? 开发区财务状况的可持续性是更为严峻的问题。根据我们的研究，中国大多数开发区是亏损的，而且其亏损状况并没有改善的预期。（相关的研究报告请参阅本网站中关于“开发区的商业模式”方面的文章。）大多数投资者在从事自身业务的时候，会认真考察其交易对象的财务状况，包括客户和供应商。但投资者几乎从不关注其投资地——开发区的财务状况，这是令人差异的事情。绝大多数投资者可能认为，开发区（或者地方政府）的财务状况风险，背后是膨大的主权国家信用的风险。但事实上，开发区（地方政府）财务状况的恶化，并不必然导致上级政府的援助；同样，主权国家的信用，也不总是牢靠的。主权国家的信用违约已经在全球出现。 ???? 长期看，开发区（地方政府）的财务危机，必然会转嫁到投资者和当地百姓的身上。这种转嫁，必然地以增加企业或者个人的税收或者其他行政性收费的方式来实现的。或者，开发区（地方政府）承诺的优惠政策会无法兑现，这样的案例，已经在全国各地的开发区出现。这也就是很多经济学家幽默地建议老百姓逃离债务严重的国家的原因。 ? 2，基础设施的长期供应能力和价格。在投资者到达开发区的时刻，开发区可能具备投资者所需要的基础设施。当越来越多的企业进入开发区以后，这类基础设施的供应能力可能会出现瓶颈。如果供电紧张，高峰时期就会要求投资者让电，也就是减少生产时间或避开用电高峰时候；如果一个地区的污水排放能力有限，开发区会要求客户提高污水排放的标准从而增加客户的投资；如果一个地区缺水，那么客户的用水价格将逐年提高，并且会限制企业的用水总量。 ? 3，交易成本（一）。这个问题通常被许多投资者忽视。投资者在日常运营过程中，会和地方政府的各个部门发生联系，其中相当多的政府部门具备某一方面的管理职能。任何一个管理部门的不合作或者不友善，都可能导致企业发生高额的费用或者造成重大的损失。我把企业因为这类问题产生的成本，称为“交易成本”。因此，一个地方政府对企业的管理和服务理念，以及开发区对这些部门的影响力，是投资者评价一个地区投资环境的重要因素。 ???? 尽管各地政府都由中央政府领导，执行同样的法律法规，但这绝不意味着各地政府对企业的管理和服务是一致的。与之相反，不同地区政府的行政状态有天壤之别。 ???? 一般来说，经济发达地区或者成