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浅析长沙市二手房按揭业务发展及存在问题 　　【摘要】二手房按揭是指购房者购买他人所具有的完全产权的房屋，以自有资金支付首期款后，不足部分由银行贷款支付。购房者以所购房产作为银行贷款的抵押物，在规定期限内以月供方式归还银行贷款的业务。二手房按揭是促进二手房交易的重要金融工具，是老百姓置业的好帮手。大力发展二手房按揭业务能有力地推动二手房市场的活跃，解决老百姓的住房困难。本文首先介绍了长沙市二手房按揭业务近二十年来的发展历程，从萌芽、发展、推广到升级的各个阶段的具体情况，其次从客户、中介企业、担保公司、银行等方面分析了二手房按揭业务发展中存在的主要问题，最后从政策和操作层面对规范和发展二手房按揭业务提出了自己的建议和想法，具有一定的参考价值。 　　【关键词】二手房按揭；存在的问题；发展对策 　　 　　王先生是某企业的一名普通职工，由于上班路途较远，想调换一套离单位较近的房子。新上市的商品房价位太高，经济能力有限，于是他通过一家房屋中介机构的帮助，相中了一处位置较理想的60?的房子。然而，高兴之余，犯愁的事又来：这套房子最低也要32万，而他手头只有10万左右，中介服务介绍可以考虑用二手房按揭的方式来解决，但王先生对二手房信贷政策没有一点了解，心中没底，一时难以下决心…… 　　在长沙房屋的二手市场，这种现象屡见不鲜。这种现象背后折射出这样一个的事实：旺盛的二手房市场需求与交易实现之间存在明显的落差，二手房按揭有效促进成交的作用尚未充分发挥，百姓购买二手房的金融信贷支持与服务机制还亟待完善。 　　1 长沙市二手房按揭业务的发展历程 　　二手房按揭是指购房者购买他人所具有的完全产权的房屋，以自有资金支付首期款后，不足部分由银行贷款支付。购房者以所购房产作为银行贷款的抵押物，在规定期限内以月供方式归还银行贷款的业务。 　　我市二手房按揭购房服务的发展大至分为三个阶段： 　　1.1 萌芽 2002年之前，二手房按揭业务虽已是各大银行推出的新兴业务，但处于试点阶段，很多银行未进行实际性操作，业务零星办理，全市的办理该业务的户数每年以个位计算。 　　1.2 发展 随着二手房市场的发展，房屋中介公司逐步介入到按揭业务中来。我市一些大型的中介公司如建安房屋、正大行等开始代理购房客户办理按揭手续，收取代办费用。随后，中介公司开始尝试建立与银行合作办理按揭业务的新模式。 在2002年春季房地产交易会上，长沙市商业银行与港恒置业代理有限公司联合推出了“二手房按揭购房服务”，打开了二手房按揭发展新的一页，确立了二手房按揭运作的基本模式。这种模式先由中介公司与银行签订办理按揭业务的合作协议，具体业务操作由银行进行发放贷款的审查，中介机构为交易双方代办产权过户及抵押登记手续，为银行提供阶段性担保。这种合作一方面使中介公司提高了二手房成交量，拓展了业务，另一方面使银行增加了业务渠道，降低了风险，能加快放贷的速度。。这种模式充分发挥了中介公司在二手房市场中的作用，使之在银行、买方、卖方三者之间架起了一座桥梁，既让买主得到银行的贷款，轻松置业，又保障了卖方的交易安全，使之安心卖房，还能分散银行的风险，使之放心贷款。 　　随着这种模式的运作逐步成熟，长沙市商业银行抓住机遇，迅速整合全市各大房屋中介商，推广该模式，大力发展业务。到2002年底短短的7个月内，二手房按揭业务逾300户，贷款金额2000多万。与此同时，各大国有银行及股份制银行也密切关注，跃跃欲试。 　　1.3 推广 2003年，招商银行、光大银行、中国银行、建行相继隆重推出二手房按揭业务，二手房按揭业务成为各大银行零售业务的一个重点，纷纷各自建立并不断完善二手房按揭业务操作程序。港恒置业，新环境，置业通，拓宇等中介商也积极寻找银行，更为广泛地开展二手房按揭业务合作。开展二手房按揭业务也主要采取各大银行与中介商合作这一模式，通过中介商组织购房双方到银行办理该业务。消费者直接到银行申请二手房按揭的只占极少数。 　　这一阶段，二手房按揭业务通过银行业务创新与中介商的服务创新，得到了长足的发展。2003年1-9月，全市共办理600多户，贷款金额4000余万元，通过二手房按揭成交的比例达到全市二手房交易量的10%。更为重要的是通过广泛地社会宣传，普通购房者对二手房按揭已不陌生，买卖双方用二手房按揭付款的比例快速上升，二手房按揭正逐步成为老百姓置业的工具，通过一年多的实际运作，银行和中介公司均已培训出了一批精通二手房按揭业务的工作人员，为二手房按揭市场扩容打下了良好的基础。 　　二手房按揭业务基本采用银行与中介商合作的方式，但各大银行与中介商在具体的操作上各有不同，归纳起来有以下两种做法：一种是由中介商为客户提供阶段性担保，银行在未取得他项权利证书之前，提前放款给中介商，由中介商根据产权交易