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浅议房屋面积测量方法 　　【摘要】房屋是人们生活的空间，是人们生产和生活最基本的要求，本文针对房屋层高与房屋净高的定义、房屋层高与房屋净高的测量参照面与测算中应注意的问题进行了比较详细的论证与分析。 　　【关键词】房屋；面积；测量 　　 　　在房地产盛行的时代，房屋面积的测量计算往往会引发矛盾和纠纷，大部分原因是建筑物或房屋能不能计算建筑面积的问题， 有时涉及一层房屋， 有时涉及一幢房屋， 有时涉及一片房屋， 产生的经济纠纷数额比较大。因此提高房屋面积测量的准确性具有缓解矛盾，促和谐的重要意义。 　　1 房屋面积的测算标准 　　最初人们对房屋空间的最低标准是要求房屋内的净高不低于2.05m，层高为净高和楼板高度之和，当楼板厚度取 0.15m，层高就为2.20m。为了保证人民生活对基本活动空间的最低要求，以及保持对房屋最低层高要求和规定的连续性及稳定性，最后仍统一采用层高不低于 2.20m 的标准，具有普遍的现实需求。当无法测量层高需要的净高时，净高不低于 2.05m 的标准也是适宜的。随着我国房地产市场和科学技术的高速发展，人民的需求与法制观念的变化，以及人民以法律、法规、政策维护自身权益意识的加强，房屋面积的测算要符合国家标准《房产测量规范》。 　　房屋面积的测算分为测算全面积、测算一半面积和不测算房屋面积三种，其具体执行情况应该按照国家标准《房产测量规范》的规定进行。 房产测量规范（GB/T 17986.1- 2000）第一单元：房产测量规定中第 3.1.1 款规定：面积测算系指水平面积测算。面积测算分为房屋面积和用地面积测算两类，其中房屋面积测算包括共有建筑面积、房屋建筑面积、使用面积、产权面积等测算。其中第 8.1.2 款规定房屋建筑面积是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、地下室、挑廊、室外楼梯、具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含 2.20m）的永久性建筑。第8.1.5 款规定，房屋建筑面积由套面建筑面积和分摊共有建筑面积组成。共有建筑面积包括套与公共建筑之间的分隔墙、外墙水平投影面积一半的建筑面积；还包括电梯井、垃圾道、公共门厅和过道、楼梯间、变电室、值班警卫室、设备间、为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。 　　如今人们在购房的时候更加关注房屋的建筑面积、结构、层次、层高，有的市民在购买后发现房子的实际面积与当时购房合同上注的面积，即与图纸上的了解不一致，于是产生了许多纠纷。一般多层住宅，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋的各套套内建筑面积之和，以及作为独立使用的地下室、人防工程、车棚、是整幢房屋的共有建筑面积。建筑物四周外墙的一半也作为分共有共用建筑面积参与分摊。 　　2 层高的参照面测量 　　2.1 楼面层高 　　层高是指一层房屋的高度，即房屋上下两层楼面或楼板面到上层楼板面之间的垂直高度，包括楼板面至房屋顶平台面的高度，但不包括楼面或地面装饰层的厚度和房屋顶面或平台面隔热层的高度。例如塑胶地板、瓷砖、石材板料等块料面层的装饰厚度、用于装饰而铺设的木地板等。 　　2.2 结构层高 　　结构层高系指房屋上下两层结构层层面的垂直距离。房屋建成后房屋的各层结构已经被上层构造的层面覆盖，而且该结构层面的表面粗糙不平，因此结构层面的测量往往较为困难，不适用精密的测量。 　　2.3 中线层高 　　中线层高系指房屋上下两层层厚中线之间的垂直距离。屋顶层、楼板层都可根据层的厚度找到层厚的中线尺寸。一般地面底层的中线位置很难找到，是不定值，于是一般不以中线尺寸来定义层高。 　　2.4 净高 　　净高指的是下层楼板面到上层楼板底面的高度，通常在室内就可直接量取。房屋层高在某些情况下无法测量，净高这一概念的出现保证了人民最基本的活动空间，已经达成共识取代层高标准。实际上净高与层高之间只差一块楼板的厚度。净高的测量标准应该统一，一般现在我们采取的方法就是在实地进行采点测量，以三次测量结果的平均值作为层高实测结果，再与建设工程规划许可证上所载明的层高进行对照界定。 　　3 房屋层高测量 　　3.1 地面和楼面 　　房屋建筑面积的计算是从房屋外墙（柱）室外地面（或散水）以上或窗台线以下外墙面上增加的表面层以上各层的外围水平投影面积开始计算。计算公式如下：房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积；分摊的共有建筑面积＝共有建筑面积分摊系数×套内建筑面积；共有建筑面积分摊系数＝共有分摊建筑面积之和／各套内建筑面积之和；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 　　地面是建筑物内部和周围地表的铺筑层，也指楼层表面的铺筑层（楼面）。地面（楼面）通常由基层和面层两部分组成，基层通常包括结构层、