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浅论人口老龄化与中国房地产业可持续发展 　　摘要：可持续发展归根结底是人口、资源、环境、社会、经济的协调发展。当前，人口老龄化是人口问题中的重要问题之一，房地产业是满足人口“住有所居”的重要保障，也是推动经济社会发展的重要力量。因此，从人口老龄化所产生的主要问题角度来分析它对房地产业可持续发展产生的影响具有重要的现实意义。 　　关键词：人口老龄化；房地产业；可持续发展 　　中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2008）13-0185-02 　　 　　21世纪以来，房地产业在中国国民经济中的支柱性地位愈加凸显，它是“城市化发展”过程中的客观要求。因此，房地产业的可持续发展程度直接关系到中国的城市化建设是否是可持续的，从而影响到中国现代化建设等多方面的可持续性发展。在中国城市化快速发展的同时，人口老龄化趋势也更加明显，而人口老龄化的问??不仅是数量增多的问题，还存在一系列因为数量增多和老年人口自身变化引起的其他问题。 　　 　　一、中国人口老龄化现状及趋势 　　 　　1.中国人口老龄化的现状 　　据统计，2006年中国60岁以上的老年人口占总人口的13.28%，65岁以上老年人口占总人口的9.18%[1]。按照国际标准，中国人口已经达到老龄化水平。与此同时，中国人口老龄化还存在着与西方发达国家人口老龄化所未有的一些问题。诸如，中国人口老龄化速度特别快，60岁以上的人口占总人口的比例从7%增加到14%，法国经过了115年，瑞典经过了85年，德国、美国经过了50年左右，而中国不到30年就达到这个水平[2]；中国的人口老龄化具有比较明显的“未富先老”特点，特别是在农村地区，2005年全国农村人均纯收入为3 255元，这样的收入水平很难承受老年人口增多所带来的物质和精神上的压力；此外，中国养老保障体系还很不完善，在大多数的农村地区，家庭养老仍然是广大农民的主要养老形式。 　　2.中国人口老龄化的发展趋势 　　生育率下降、死亡率下降、人的预期寿命延长及人口的迁移是影响人口老龄化程度的主要因素。随着科学技术水平的发展、人们生育观念的转变和城市化进程的推进，生育率和死亡率都会最终达到低水平的均衡发展，人们的预期寿命会持续增加，人口迁移发生的可能性也将更大，所以人口老龄化将越来越影响社会经济发展的各方面。中国60岁以上人口占全部人口的比例：1990年5.57%；2000年6.96%；2003年10%[3]。到2010年，中国的老年人口总数将达到1.71亿，房地产业的发展能否满足这么庞大的特殊人群的需要是衡量它是否可持续发展的标准之一。 　　 　　二、人口老龄化对房地产业可持续发展的影响 　　 　　房地产业的可持续发展是指既要满足当代人对房地产业的各种需求，又要合理利用土地资源，保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件[4]。英国学者韦克斯在研究老年人口问题时曾概括地指出，现代老年人问题主要是基于老年人在以下几个方面发生显著变化而造成的：经济来源所得方面的变化；社会角色与人际关系方面的变化；心理和生理方面的变化；身体健康方面的变化。正是因为这些方面的变化使得老年人口群体对房地产业提出了新的要求，同时，老年人口增多导致老年扶养比上升将会影响到整个人口的经济承受能力等。 　　1.老年人口的收入水平与房地产业的可持续发展 　　消费是生产的目的，也是生产的动力，所以，房地产业发展的动力来自于人们对它的消费。同时，房地产的消费不同与其他普通生活资料消费，它需要消费者具有相当实力的经济收入水平。由于老年人口在市场竞争中处于弱势地位，他们的收入会受到体力下降等因素影响，再加上退休收入减少，这样以来，老年人口群体中有购买房屋能力的人比较少；另一方面，老年人口中也有一些在年轻时已有房屋，不需要再购买房。总之，老年人口都不能成为推动房地产业发展的主要力量,随着人口老龄化程度的加重，房地产业中特别是商品房的发展速度会受到更为明显的影响。 　　2.老年扶养比上升与房地产业的可持续发展 　　老年扶养比是指某一人口中老年人口数与劳动年龄人口数之比，它是从经济角度反映人口老化社会后果的指标之一。人口老龄化是老年人口在总人口中所占比重不断加大的动态过程，老年人口逐渐增多，而生育率保持不变或降低，就必然会使得老年抚养比上升。人口年龄结构预测表明，我国老年扶养系数从1970年起一直上升，1975年为12.9%，1999年为13.5%，2010年为17.4%，2030年为37%，2050年则进一步上升为47.5%[5]。老年扶养比上升，老年人口增多，则赡养费用也增多，劳动力成本就大大提高了。而且，老年人口是退出劳动年龄的人口，随着时间的推移则越来越远离劳动，成为纯被扶养人口[6]。 　　3.老年人