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浅谈房产项目设计管理和现场管理 　　【摘要】房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间并改变居住环境的一种生产经营活动。房地产开发设计管理和现场管理是房地产开发的一个重要环节。随着房地产企业的迅速发展，我国开发商虽然逐渐意识到设计管理和现场管理的重要性，但是在管理思想和管理方法等方面差距还很大。房地产开发设计管理就是房地产开发的动态管理，不仅要对已经出现的问题进行协调改进，把问题发现在图纸上，减少损失，而且利用房地产企业拥有的信息、技术等优势，实现项目的时间、质量和资金等的优化，达到经济效益和社会效益的统一。 　　【关键词】房地产开发设计管理现场管理 　　前言 　　在激烈的市场竞争中，如何生存并不断发展壮大，是绝大多数企业从初创时 　　就孜孜以求的目标。对房地产企业来说，在相同的开发环境中，开发适销对路、 　　适应市场需求的产品和控制好适宜的价格，都是至关重要的因素。无论是实施差 　　异化战略还是低成本战略，性价比因素都是不可回避，关乎企业利润、成长和发 　　展的最直接因素。以市场需求为开发目标，尽可能地减少工程成本，降低市场价 　　格，提高产品的性价比水平，最大限度地提高投资收益，是所有开发企业投资的 　　关注点，同时也是难点。因此房地产项目的设计管理和现场管理就至关重要。 　　一、房地产开发设计和现场管理在国内外发展现状 　　1.1房地产开发设计和现场管理在国外的发展现状 　　在国外，房地产开发的设计管理和现场工作是由建筑师通过全程的设计与管理来实现的。在房地产开发的过程中，发展商多是土地或资本的拥有者，或者是专业投资者，一般只专注于投资和收益，而对于建筑形式及专业化的设计和建造实施，则全权委托给专业的建筑师。建筑师作为受投资者信赖的专业代理，从自身的专业知识、技术背景出发，检验开发商的目标、计划，同时作为业主与各类专家、技术人员的中间专业媒介，检验、调整、监督各技术专家的提案和计划，保证投资目标转换为技术方案的准确性和最优化。 　　在国际通行的以建筑师为首的设计管理团队贯彻设计与服务的思想，内容包括：投资、进度、质量的控制，合同、信息管理，组织协调。这种全程设计服务和现场管理对建筑生产的全过程，特别是设计实现的建造过程进行了全面管理，保证业主在不需要专业管理投入、短周期低造价的条件下实现了建造过程的控制和设计意图，保证了业主利益的最大实现。 　　1.2我国房地产开发设计管理和现场发展历史及现状 　　在我国，目前的建筑师服务还仅限于设计领域，只是业主的设计被雇佣者，在业主限定的设计任务、设计条件和资源要素的基础上配合业主的建设部门完成具体设计工作，既无法为业主提供投资决算的咨询，也无法管理指导设计的实现，只是整个建筑生产过程中的设计技术工作的被动完成者。难以成为真正意义上的开发商的专业代理人、建造过程的技术和公正的监管者。如果是由工程的设计人员亲自监理的话，那么它和FIDlC里的工程师从事项目管理的做法就是一致的，然而这种监理做法在国内并不多见。随着工程建设项目越来越庞大和复杂，对工程建设项目进行管理需要越来越多的专业知识和经验，设计者进行项目设计管理和现场变得越来越不合适。 　　二、设计管理和现场管理的主要内容 　　2.1设计管理是一种综合系统的工作，从理论上来讲，可以在项目整个生命周期内的任何阶段应用。房地产开发项目是一项复杂的系统工程，其过程具有投资量巨大，建设周期长等特点。它是由一系列相互关联的活动组成，即各活动之间具有依赖性，后期工作都是建立在前期工作之上，项目前期的任何决策都直接或间接影响着后继阶段的工作，因此房地产开发项目的设计管理工作还是越早进行就越有利可图。在机会识别阶段，项目的不确定性最高，前期的决策对项目经济效果的影响大于后期决策所带来的影响。在项目前期策划、决策阶段加强对设计管理对项目带来的影响最小。项目设计阶段项目还有很大的可塑性，设计管理所提出改进或变更方案引起的设计变更工程量也不大，这样就不会引起设计人员的阻挠，易于被设计单位采纳。但是随着时间的推移，项目逐渐成型，变更对项目的影响逐渐增大。 　　工作计划是设计管理活动的关键，具有高度的弹性和适用性，需要采用系统的步骤来实施。参与设计管理的成员，需要严格系统地执行工作计划拟定的步骤，才能保证设计管理目标的实现。我们首先将开发项目划分为如下四个阶段： 　　1)项目的前期策划和决策阶段。这个阶段工作重点是对项目的目标进行研究、论证、决策。其工作内容包括项目的构思、目标设计、可行性研究和批准。2)项目的设计阶段。包括方案设计、初步设计、施工图设计、招标投标和各种施工前的准备工作。3)项目的施工阶段。4)项目的竣工投入使用阶段。然后根据每个阶段的工作特点，制定出设计管理工作的详细计划：①明确每个阶段