资产评估学教程_第四版_案例分析题.docVIP

资产评估案例分析题 1. 被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断： 　　（1）由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%； 　　（2）企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%； 　　（3）财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%； 　　（4）主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%； 　　（5）企业所得税税率为33%. 2003年利润表 项目 行 本年累计数 一、主营业务收入 1 1 000 000.00 减：主营业务成本 3 550 000.00 主营业务税金及附加 5 55 000.00 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列 6 395 000.00 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列） 7 　 减：营业费用 8 80 000.00 管理费用 9 100 000.00 财务费用 10 80 000.00 其中：利息支出 11 80 000.00 三、营业利润（亏损“-”号填列） 13 135 000.00 加：投资收益（亏损以“-”号填列） 14 　 补贴收入 15 300 000.00 营业外收入 16 　 减：营业外支出 17 150 000.00 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列 18 285 000.00 减：所得税（所得税税率为33%） 19 94 050.00 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 22 190 950.00 　　评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下： 　　（1）市盈率为l0； 　　（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7； 　　（3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8. 要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。 2． 2004年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期5年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。请问：1）该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?2）确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么? 式中：PV——商标的评估价值； i——折现率； Pt——预测超额利润； n——预测期； t——预测年限 超额利润＝营业收入净额×超额利润率 超额利润率＝收益率 - 基准收益率 营业收入净额＝营业收入总额 - 代收代付款 折现率＝无风险收益率+风险收益率 三、评估数据来源及计算过程 1．SC旅行社营业收入净额计算（表1） 表1 营业收入净额计算表 年 份 1995 1996 1997 1998 1999 2000(1—6月) 营业收入总额(万元) 8 613 17 406 20 246 22 861 19 613 1l 342 代收代付款(万元) 3 796 9 480 12 014 13 800 10 872 6 326 营业收人净额(万元) 4 817 7 926 8 232 9 061 8 741 5 016 2．SC旅行杜1995—2000年营业收入情况汇总与2001—2008年营业收入净额预测(表2、表3) 预测方法：最小二乘法。 表2 年份 X r(万元) Xr X2 1995 1 4 817 4 817 1 1996 2 7 926 15 852 4 1997 3 8 232 24 696 9 1998 4 9 061 36 244 16 1999 5 8 741 43 705 25 2000 6 12 500 75 OOO 26 总计 21 51 277 200 314 91 因此： 因此： Y=1191.11X+4377.28 表3 营业收入净额计算表 年 份 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 X