龙潭项目基本初讯.docVIP

龙潭寺项目基本初讯 前序： 本项目开发条件在当前的市场大环境下、在一般开发规律下显得不够充分，有很多充分必要条件需要综合考量并加以落实；同时因缺乏对开发商相关必要资讯的了解，因此目前很难作出清晰明确的结论，在此我部只能通过抛砖引玉的方式，客观分析判断该项目，并做出该项目开发各种可能情况的预判，以供服务的甲方结合自身经营战略、经营状况、经营目标对应参考，做出相关决策，如有可能我部也希望在深入了解相关必要资讯，与甲方深入沟通的基础上再次深入研判该项目，使得调研的目的性、针对性更强，结论更清晰、明朗。此次市场调研因受较多主客观因素制约，不能尽言，如有不尽人意之处，还望及时指正！ 此次应甲方邀请开展的市场调研，侧重点主要是针对本项目的开发环境、开发启动条件、开发时机，市场调研目的、内容、方法、手段不尽相同，报告形式也不同，更多的偏向于是否立地、立项。因而在此前提下做出了客观的必要充分的研判，以供甲方参考决策。在目前开发决策尚未确定前，在动态的市场环境下，更为全面、细致、深入的涉及各个环节的专项市场研判活动尚未大规模启动。 一、2006年城东房地产开发状况及走势 1、城东土地市场的供给概况 2004年至今，城东土地供给量在逐步放大。土地储备充足，主因是在成都市城市发展规划向东向南发展的政策背下，城东国企在政府东调政策的扶持下，城东约有400家大中型企业从该区域内逐步迁出，其腾笼换鸟工程的城市规划，将城东打造成集居住、生态旅游、科技信息、商贸为一体的城市副中心，城东区域内规划的居住用地及储备土地将达到5万亩。从分布的状况来看，较为集中的有五个片区，其一，城东北方向以建设南北路为主轴，府青路为辐轴，在二—三环路区域范围内形成了土地较为集中的供给区域及三环外的北湖和昭觉寺区域；其二，是城东方向的万年场区域（环域范围在城东二—三环路之间）；其三，是城东东大街沿线及正在建设中的东大街延伸线（即无缝钢管厂区及沙河堡片区）；其四，是老成渝路和老成仁路沿线（包括东湖、沙河和府河交汇片区及川师、洪河片区）；从土地开发的时间和开发进度分析，在2006年下半年，主要集中在城东北方向、万年场和老成渝和老成仁路沿线的三个片区。另外，目前，从城东土地供应的特征分析，主要是以沿沙河生态绿化带和川师、洪河片区的土丘坡地为特点展开的土地开发。 总结：城东区域土地储备充足，在今后的二至三年内，城东北方向、万年场片区及老成渝和老成仁路沿线的三个片区，仍然是城东的开发热点区域。 2、城东商品房住宅市场概况 上半年商品房供应量最大是城东，其供应量为98.64万平方米，占总量36%。随着沙河改造以及工业搬迁，城东进入房地产高速发展时期。从价格的涨幅看,城东上涨幅度最大，2006年上半年均价为4005元/平米，比去年上涨506元/平方米，涨幅为14.46%。?从分布的集中区域看,上半年,主要集中在万年场和老成渝及老成仁路沿线的二个片区,从各项目的施工进度分析,下半年,万年场和老成渝及老成仁路沿线的二个片区仍将成为城东楼市的主战场。另处，建设北路将有部分楼盘亮相。 3、城东商品房住宅产品特征 1）楼盘特征： 城东区域在售和后续推出的楼盘大多规模体量大、小区 综合配套完善、园林景观品质高，同时多为国内外知名品牌实力开发商进驻开发，资金实力强劲，产品设计理念先进，开发的项目具有品牌公信影响力、持久力。如城东城市副中心区域的万科魅力之城、蓝谷地、卓锦城、毕利华花园、上东阳光、大观城市花园等，城东万年场区域的花样年花郡、正成沙河明珠、千居朝阳、优品尚东和年底亮相的华润420厂项目（超大型项目），城东北的建设路区域的首创置业国光、颐和家园等项目。城东区域商品房住宅市场的开发已进入以国内外、本地知名实力开发商引领、打造品牌规模大盘的时代。（见附表1） 2）产品特征 城东区域楼盘的建筑形态是以高层、小高层为主，户型格局以二房、小三房为主，主力面积段集中在70-120M2之间。受新政国六条的影响，城东多数规模楼盘的后续产品规划设计将会发生变化，形成以套型建筑面积在90M2以下的户型为主，产品的同质化会较为严重。（见附表1） 4、城东商品房住宅销售价格 通过对2006年下半年在售及后期推出楼盘的销售价格分析，销售价格在3400-4500之间。楼盘之间的价格差幅主要有两个因素，其一，中小规模、产品相对单一，小区配套设施较少的中偏低的楼盘，销售价格一般在3400-3700元/M2之间，其二，部分中大规模的楼盘，产品档次设定在中偏高，小区综合配套设施较完善，小区园林景观档次较高，或区位优势突出、居住大环境相对成熟及外部稀有的自然生态环境，并多为品牌实力开发商开发，价格在3700-4500元/M2之间。 目前，随着城东国企搬迁的力度加大，城东土地市场的放量及城东区域自然环境的改观，众多实力开发商的进驻，今