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谈物业区域规划设计 　　内容摘要：物业区域规划设计是物业区域建设的首要阶段，它既影响城市的整体建设，又影响开发商的销售和后期的管理，好的规划设计对物业的保值增值有很大作用。本文针对目前物业规划设计中存在的问题，详细分析了在规划设计时要考虑的因素。 　　关键词：规划设计 设备设施 以人为本 协调 　　 　　随着物业管理行业的发展，管理内容的扩大以及管理水平的逐渐提高，人们对所在空间有了更高的要求，从简单物质量的需求到生理满足、心理认知、社会归属等多层次的追求，尤其对健康、环保空间的追求与原来有显著的不同。同时科技的进步，时代的发展，网络信息的普及也影晌了人们的意识行为和价值取向，更新了物业规划观念。而旧有的物业规划与社会的发展产生了诸多矛盾，如何对物业区域进行规划设计，规划设计对物业管理有什么作用是本文要研究的问题。 　　 　???对物业区域进行规划设计的必要性 　　 　　随着城市建设的加快，政府和个人越来越重视城市的规划设计，一个城市建设的好坏，关键看它的规划设计是否符合社会发展和人们需求。而城市是由若干不同的物业区域组成，一个物业区域的规划设计影响整个城市的建设，同时物业区域规划设计的好坏也会影响物业管理的质量，影响人们生活、工作的舒适度。 　　在房地产综合开发过程中，规划设计是使物业区域形成完整、合理、舒适、便利的功能区域的先天性的制约因素。如果房地产开发企业在规划设计中仅考虑房屋和配套设施的国家技术标准，而对房屋建成后的管理考虑不够，经常是房屋建成交付使用后，便出现许多问题。如：泊车位不够，建筑物内的管线布局不利于日后的维护管理，保安防范中的技术设备缺少，以及水、电、煤、通讯、交通等配套方面存在着问题。这些问题大都工程技术性强，非工程技术专业的物业管理公司采用简单的维修、养护或其他方式，无法及时弥补。而此时，业主却容易将这些问题的出现以及解决问题的失效归咎于物业管理公司的业务能力，以致严重影响物业管理公司的形象。 　　业界人士常说:“一个项目成败的70%在于前期策划。”这个前期策划中，所有关于项目定位、目标消费群定位、价格定位、营销概念定位等重要的理念，其实全都在规划设计方案里体现出来。开发商的投资，策划公司的心血，也都凝聚在规划设计方案中。所以在规划设计方面精益求精，是保证项目成功的必备前提。 　　因此，对物业区域进行规划设计无论是对城市建设，还是房地产营销以及日后的物业管理都有非常重要的作用。 　　 　　物业区域规划设计目前存在的问题 　　 　　（一）规划设计缺乏对城市发展的总体考虑 　　物业区域是城市的组成部分，其规划设计的好坏也反映了整个城市的精神面貌。但开发商在对所开发地块进行设计时，仅从开发有利于销售的角度考虑，没有从整个区域的所体现的特征和发展去思考，使规划设计出来的物业与周围环境不协调，千篇一律；缺乏相应的配套设备设施；物业的使用功能与原批复土地时的功能不符；后期管理难度大等，这些不仅影响物业区域功能的发挥，而且制约城市的总体规划和发展。 　　 　　（二）缺乏相应的配套设备设施 　　随着人们生活水平的提高，无论新建或已建小区，对物业区域的设备设施要求越来越高，而大部分小区由于规划设计阶段考虑不周，造成小区内部缺乏相应的设备，如停车场地的规划，基础设备的完善等；小区外部缺少相应的服务设施，特别是城市周边或郊区的物业，教育、卫生、交通、娱乐、购物等都或多或少的存在欠缺。这种基础和服务设备设施的不配套不仅让业主感觉不便，而且也影响了物业区域可持续发展。 　　 　　（三）建筑设计缺乏与使用人的有效沟通 　　不同的年龄、经济能力、教育程度和生活居住习惯的人对空间环境的需求各不相同，但规划设计时却千篇一律，不适应这种需求。尤其在中国正步入老龄社会，老年人一系列生理和心理上的变化，影响了老年人对环境的感知、判断和行为，但在设计时没有参照老年人的特征来设计老年人户外活动环境和方便子女照顾老人的建筑户型，使设计缺少人性化。大型建筑或一般的民用住宅使用年限基本在30年以上，若建筑设计不合理，会让住用人终生都会感觉不舒适，从而使这些建筑无论在销售或后期管理都会存在很大困难。 　　 　　（四）物业区域规划设计缺乏超前性 　　科技的进步，时代的发展，网络信息的普及影响了人们的意识行为和价值取向，更新了物业规划观念。但许多建筑由于涉及成本、观念、风险、管理、技术方面的原因，在采用新型建筑材料上比较保守，尤其目前的建筑材料对人体健康和节能方面存在很大缺陷；在建筑智能设施方面也突破不大，这与目前信息化的发展格格不入，也与科技的进步、人们生活水平的提高存在很大差距。 　　 　　物业区域规划设计需要考虑的因素 　　 　　物业的建造，一般需要较长的时间，物业的使用时间就更长了。我们经