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部分转轨国家房地产税评税和征管经验 　　上世纪80年代以来，前苏联加盟共和国及波罗的海实行计划经济的一部分国家开始了向市场经济体制转型的改革。这些转轨国家普遍对计划经济时期的税收制度进行了改革，其中包括建立与市场经济和政治体制相配套的房地产税制。由于各国市场化程度、政治制度、社会习俗和转轨历史路径均存在差异，在房地产评税的组织和实施过程中也呈现出多样性。转轨国家的房地产税评税和征管的实施经验，对我国正在进行的房地产税改革无疑具有重要的借鉴意义。 　　 　　一、五个转轨国家的房地产税评估和征管经验 　　 　　(一)俄罗斯 　　1　房地产税设置 　　俄罗斯目前有3种房地产税：公司房地产税是对公司房地产账面值(不含土地)征收的州级税；个人房地产税是对建筑物(公寓、乡村别墅、车库等)征收的地方税；土地税是对土地的地籍价值征收的地方税。从目前的评估标准看，这些税都不是以市场价值为计税基础的，尽管土地税的评税引入类似于市场的力量。 　　2　房地产税评估的实施经验 　　地方财政的重要税收是个人房地产税和土地税，都不以市场现值(Current Market Value)为评税基础。个人房地产税的税基由财产计量局(Bureau of Technical Inventory，以下简称BTI)计算，采用标准化的历史重建成本法估价，与前苏联时期的评估方法差别不大。土地税根据地籍价值评估，与房地产市场交易价格关系不大，并于2002年和2007年进行了重估。根据联邦房地产产籍管理局(Federal Agency for Cadastreof Immovable Property，以下简称FACIP)的标准，地方土地委员会负责评估地籍价值，一般承包给获得联邦资质的私营评估机构承担。 　　3　评税结果公示和纳税人申诉 　　地方报刊应刊登地籍评估的分区情况。FACIP的网站会公布一部分州的土地评估信息，以及城市区域内居住用地评估中使用的全部规程和各土地利用分类的地籍评估参数。城市地区的宗地信息来源于地方土地管理部门。纳税人可以检查这些评估信息和有关法规，但尚未出台有关房地产税纳税人关于评税结果申诉的法令。 　　 　　(二)乌克兰 　　1　房地产税设置 　　乌克兰将房地产税划归中央税(1991)，但??未开征。地方政府没有财政自主权，其绝大多数收入来源于中央的共享税。而对土地征税始于1992年，与俄罗斯使用的方法相似，承租国有土地和拥有私有土地需缴税。 　　2　房地产税评估的实施经验 　　由于缺乏一般意义上的房地产税，房地产评估应用于不同的场合，包括私有、财政保险、产权转让、收印花税和抵押登记等。评税机构包括财产计量局(BTI)、城市土地资源管理部门(评估土地和分区)、国家房地产基金会(评估国有房地产)、私营经纪商和房地产评估局等。BTI负责所有房地产的所有权登记和注册，并承担几乎所有的房地产评估工作。其在乌克兰大约有200个分支机构，通过收费自筹资金。房地产通常由业主提出评估要求，使用重置成本法评估。与BTI类似，土地资源委员会的地方分支机构登记土地权利，为土地私有化和征税目的进行土地产权登记和注册。 　　土地税的评估基于单位土地价值，再进行质量、区位和特定宗地的分区调整综合确定；对未评估的土地按面积计征。法人组织自己计算税额并上缴，个人由税收监管部门投寄税单通知。国家税务总局的地方分支机构负责征收，地方政府没有征管机构，故对引入耗时费力的土地税反应冷淡。 　　总的来看，土地税根据地块面积计征，计税价值不以市场价值为基础。市场交易信息没有官方来源，也不对外公布。 　　 　　(三)爱沙尼亚 　　1　房地产税制及实施 　　爱沙尼亚在转轨后，并未像其他前苏联加盟共和国一样对土地和建筑物都征税。在1993年只是对包括政府所有的土地在内的土地资产价值征税，纳税人包括私有土地的所有者和公有土地的使用者。土地税收是结合土地制度改革和土地私有化进行的，对政府所有的土地征税也以鼓励私有化为动机。土地税由中央税转变为地方税后，地方议会在中央政府确立的法律限制下制定本地土地税，在0.1％～2.5％之间。所有土地被分为12个区类，地方政府为每一区类设置税率，适用于耕地的税率较低。 　　在土地税实施早期，土地的私人所有权受限制，市场交易很少，而且产权不清晰。尽管如此，评估标准采用的仍是市场现值，很多价值是“猜测”评估出来的，但目前价值评估的过程正在逐渐地公开和透明。 　　2　房地产税评估的实施经验 　　隶属于国家环境部的全国土地委员会(National Land Board)监督各地区政府的县地籍办公室(County cadastral offices)实施土地评估，结果要经过地方政府的审核。土地委员会对城乡土地实施区类划分，对城市