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陕西杨凌商品房市场发展社会学分析 　　目前,中国正处于社会经济的转型期,城市化快速发展,关乎城市化发展进程的商品房和住宅问题日渐突出。本文试从社会学角度对杨凌区的房地产开发进行分析,希望可以为其他相关房地产的研究提供理论参考。 　　 　　一、杨凌区商品房市场的发展现状 　　 　　杨凌是国家唯一的农业高新技术产业示范区,位于陕西渭河流域关中平原腹地,东距西安市82公里,西距宝鸡86公里,总人口接近16万,城市人口近8万人。在不足4平方公里的地方,聚集了农林水等70个学科近5000名科教人员,被誉为中国“农科城”,但这里的基础设施条件还比较落后。 　　目前房地产业已成为杨凌新发展阶段的一个重要支柱性产业,区内主要有10家房地产开发公司,开发了一些安居工程住宅。在商品房市场发展过程中,开发商的理念趋于成熟,具备了一定的品牌意识,建成了一些规模大、环境好的住宅小区。2003年后,杨凌当地企业纷纷涌入房地产市场,房价持续上涨。2005年外地资本看好杨凌市场,住宅产品出现差异化特征。随着杨凌住宅产业的发展,人均住房面积从十年前的5.3平方米提高到现在的人均40.11平方米,人口和户数的增加也使杨凌的房屋市场日趋活跃。从2004年到2006年的房屋交易情况来看,每年都有不少的存量房空置,其虽会影响到次年新建商品房的出售,但也说明,杨凌的商品房市场已趋于饱和,买方市场已经形成。 　　 　　二、杨凌区商品房市场发展的社会因素分析 　　 　　(一)社会分层与居住分异 　　从与某房地产公司销售人员的访谈中获知,杨凌商品房市场开发的主要客户为杨凌各科研教学单位和企业的职工。所以房地产开发公司所开发的纯商住小区中约有百分之六七十以上的商品房是由两校的教职员工购买,其余一大部分由各行政企事业单位在职人员购买,只有一小部分为社会其他人员所购。在老城区街道边上的商品房,主要还是由周边地区和农村来的务工人员购买或租住。这也可以通过杨凌人口职业构成来解释。 　　杨凌城区人口约八万多人,而学生占了一半多,但学生基本上不会在这里买房,所以有购房意图的人只有三万多人,其中两校教师及其家庭占了一大半。现杨凌所开发的中高档住宅小区多为教师居住,只有少数为社会其他人员所购,他们的收入在当地来说是较高的,有能力一次性付款购房。可以看出,收入的差异、社会的分层在居住空间上必然会产生分异。 　　(二)政策及地缘区位的作用 　　近年来,由于杨凌经济迅速发展,居住环境改善,来这里工作生活和做生意的人日趋增多。目前,暂住杨凌的外地人约占杨凌城区总人口的30%,大多数都认为杨凌的环境优美,近50%的受访者打算在此购房居住。对开发商来说,这股购买潜力是不可忽视的。有来自开发商的资料显示:2002年外地人在杨凌购房所占比例为5%,到2007年上升到26%。政府也出台了购房入户杨凌等一些优惠政策。此外,杨凌介于西安、咸阳和宝鸡之间,交通便利,而且房价相比于西安市区要低近2000元/?。在当今大城市房价上涨厉害的时候,综合考虑房价、人居环境等因素,选择杨凌的人越来越多,这将有利于杨凌商品房市场的发展。 　　(三)居民购房心理 　　1、脸面观与住宅的社会地位符号表现功能 　　脸面观是中国人社会行为的重要逻辑基础。拥有高质量的房产,常常成为表达一个家庭的财富、权力和声望以及品味与格调的象征,从而房产具有一种外显的价值符号表达功能。有些人为了脸面,往往将对经济因素的理性计算放在了比较次要的地位,这样就引发了诸如杨凌及周边地区中产阶级的购房冲动,尤其是那些文化水平不高的农民富裕阶层。 　　2、传统置业观与住宅的情感价值 　　中国是一个典型的农业国,土地是农业生产最重要的生产资料,因此土地恋是传统中国社会思想价值观念的重要表现。而社会上层阶级土地恋情结的一种变形的表达方式,就是对房产的独特情感和对购置房产的独特热情。物融入了意义的领域,就成为意义的符号和象征。在当代中国的城市生活中,这种房产恋情结新的表现形式就是居民对住房这一不动产形式财产的特有情感。对住宅的投资不仅是经济投资,也是情感投资。 　　3、社会安全感不足 　　当代中国正处于一个急剧转型期,各种社会改革的结果不可预知,人们往往想通过一种自己可以控制、并自认为有效的方式为自己营造一种真实的或假想的社会安全状态,给自己一定的社会安全感。购房相比于租房,在居住空间的稳定性和居住权利的受保障程度方面高很多,此外房产具有重要的价值表现意义,是一种财富的象征,同时其不可移动性又保证了其相比于其他财产形式的不易流失性。中国的房地产业目前是一个不透明产业,加之人为的垄断、诱导和舆论操控,很容易使购买预期发生动摇从而提前消费,表现出一种“羊群效应”。 　　4、从众心理与社会认同 　　从众心理是指“在社会团体的压力下