新聚仁2010招商佘山广富林项目策划提案56p上海新聚仁机构.pptVIP

长城灰的经典中式路面铺装； 中式图腾点缀； 青石砖的拼花效果结合鹅软石的点缀，营造古朴典雅的景观底色。 [道路铺装] “君子佩玉”——自古以来中华民族以佩玉为道德与修养的标志； 玉又是中国传统文化中吉祥如意的象征。 玉脂白 在景观中点缀以玉脂白的小品、花坛等构造，映衬自然的色彩，将建筑与景观完美协调融合。 [宅间景观] 玉脂白墙、花坛，如同水墨画的宣纸，融合在景观中； 景观讲求中式的对称美； 植被与建筑形成相辅相成的景观体系。 景墙融入中式漏、透的造景效果，塑造精致宅间小景； 玉脂白的景墙衬托着缤纷的色彩。 情景塑造 [私家庭院] 融合中式元素，打造精致的新中式情景空间 内外呼应，简约工整 本案 天安佘山项目 中信泰富 东方庭院 竞品价值树 品牌 总规 景观 建筑 户型 会所 及格线 标准线 标杆线 对比市场中式别墅 总规、户型、景观、建筑、会所的中式文化规划理念完全超越市场中式产品； 完全将中式居住理念、文化贯穿于产品规划中的、西区最为纯粹、纯正的中式别墅。 项目理解结论二 指标 中式理念 产品品质 总规 弄、街、巷、院、对称的中式居住理念； —— 建筑 全石材立面 最纯正、纯粹的中式建筑风格 中式建筑连接，“间”的理念； 中式建筑山墙、木墙、围墙“面”的理念； 中式建筑院门、格扇门（窗）、景窗“窗”的理念； 中式建筑檐口、“檐”的理念； 全石材 户型 独门独院的空间领域感和形式感； “三进九间”、轴对称的中式居住理念； （花园、露台）附加值高（140％） 开间尺度大（8－11米） 会所 全石材里面，中式“迷楼”概念涵盖“梅”“兰”“竹”“菊”不同会所名称，传统“九曲桥”连接3个会所； 全石材、恒温泳池…… 景观 中式最贵的“琉璃黄”“国槐绿”“长城灰”“玉脂白”； 精装庭院、中式景观元素、小品 1、项目是中式别墅中，产品中式文化最纯粹，市场唯一的最具中式文化的别墅产品； 2、项目是传统西区经济型别墅中，具备高端产品力、品质形象的项目； 一最 二最 三最 大佘山、未来最顶级的自住别墅区，经济型别墅最顶级的区位 中式文化最纯粹，高端产品品质想象 招商品牌最顶级形象的市场载体 项目战略运作目标--------- 助力招商、大佘山、具备高端品质形象以及最为纯粹的中式文化品质豪宅 我们理解的招商佘山项目 我们能够实现的价格？ 形态 区域 项目名称 主力总价 月均去化 后续存量 预计年去化 叠加别墅 赵巷板块 龙湖滟澜山 460-480 28 93 678 万科晶源 300 37.6 联排别墅 徐泾板块 沁风雅泾轩 前期，558 2.5 393 1236 大华云庭 前期，382-410 0.5 赵巷 合生御廷 490-550 17.0 万科晶源 450 26 泗泾板块 泗泾颐景园 340-442 14.0 山语原墅 前期，367-445 18.0 双拼 徐泾板块 大华云庭 前期，520 0.5 120 90 泗泾板块 山语原墅 前期，470-510 2.0 合生国际花园 520-550 3.5 价格 600万以下别墅 本案而言，叠加别墅的运作目标，与西区联排别墅竞争，总价段450-500万； 价格 600-1000万别墅 形态 区域 楼盘 总价段 月均去化 后续存量 预计年去化 联排别墅 赵巷板块 龙湖滟澜山 660-794 2.5 13 30 双拼别墅 赵巷板块 龙湖滟澜山 1074-1200 1.2 42 115 凯迪澳澜湾 前期，605-680 7.0 徐泾板块 沁风雅泾轩 675-690 1.4 本案阔院别墅，产品力高于传统双拼别墅，总价段应高于700万的总价平台； 价格 1200万以上别墅 形态 区域 楼盘 总价段 月均去化 可售量 年均去化 独栋别墅 徐泾板块 观庭大独栋 1300-1340 2.3 175 未售项目410 （御品园林，精文香水湾） 119 大豪山林 1200-1300 0.8 大华西郊 1260-1580 2.4 赵巷板块 圣安德鲁斯 1260-1800 2.6 小独栋 佘山板块 佘山三号 1150-1450 3.7 38套 44 本案阔院别墅，产品与独栋别墅存在一定不足，总价应低于1000万 叠加别墅定价 叠加别墅面积170-185㎡，总价450-500万， 静态毛坯均价27000元/㎡ 阔院别墅定价 阔院别墅面积210-280㎡，总价700-1000万 中间套静态毛坯均价34000元/㎡，边套37000元/㎡ 我们卖给谁？ 客源特征 西区经济型别墅客源描述 客源分布 客源年龄 客源层次 家庭结构 置业用途 龙湖滟澜山 上海客源65%、外地客源35% 长宁15%、黄浦13%、静安9%、虹口9%，松江5% 25-40岁 中小规模私营业主 企业高管子女 文艺界人士 三口之家为主 两口之家次主力