新鸿基曲江项目整体定位物业发展建议分析 2007-135页.pptVIP

西安新鸿基曲江项目整体定位及物业发展建议 项目定位审视 本项目属二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目 有利因素： 曲江区位优势 限高条件较为宽松 无拆迁压力 不受政府90/70等政策限制 片区规划前景向好 不利因素： 目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低 相比中海、金地，品牌知名度相对较弱 本项目面临的四大机会 资本流动性过剩带来资产升值，房地产成为财富工具，市场补涨，房价逐步拉升，整体大势向好 曲江作为西安唯一的城市豪宅片区，已经确立其富人区地位 在景观日益丰富的前提下，曲江将逐渐由政府主导融入资源主导，本项目的地段价值将快速提升 西安曲江的低密度市场充满机会，高端的低密度市场存在巨大空缺 本项目面临的三大挑战 项目南北侧为高层的集资房，西侧为低品质的安居房，对本项目的形象与价位都存在负面影响 目前曲江片区的高价值物业集中在雁塔南路沿线及大唐芙蓉园和大雁塔周边； 项目周边项目开发时间相对较早，且多数为政府单位的定向开发项目，以高层、小高层的物业形态为主，价格低于与片区平均水平。 本项目虽临近未来的曲江池公园，但与公园之间却为金地项目所阻隔 本项目与曲江池公园之间为金地南湖项目所隔断； 根据目前所掌握的资料，金地项目整体建筑面积约100万㎡； 介于本项目与南湖之间地块容积率约2.0。 本项目将面临中海、金地、融侨等品牌开发商的竞争，且多数项目地段优于本项目 本项目定位思考的关键点 在区域市场，从与金地、中海、融侨的差异化看，定位高端应是本项目的主要方向 从突破周边项目的价值认知，彰显区域价值，切合市场客户需求出发，主攻高端市场均有支撑 项目整体发展战略与定位 高端定位下的容积率研判 目前曲江各种物业类型市场实现度均好，从自身条件出发，项目的主要可采用联排、叠加、叠院、小高四种物业 若从展现领先的的高端形象，匹配顶端豪宅定位的角度出发，项目容积率应控制在1.3为宜 若从做满容积率，博取后期市场溢价的角度出发，项目的整体形象将与应有的定位有所差距 当做满1.8容积率时，项目将面临以下三个方面的风险 从经济测算的结果来看，两个方案利润实现的差距并不明显 方案一利润稍优于方案二，从保证社区高端形象定位，差异化竞争的角度出发，方案一更优； 若市场上小高层的价格上涨幅度领先于低密度物业，从博取后期高溢价的角度出发，则方案二更优。 1.8容积率下项目的物业发展建议及启动区策略 地块内部不存在可利用的坡地及景观资源，四面临路，且为高层所阻隔 单体规划以行列式布局为主，缺乏仪式感，建筑密度过高，影响了整体的舒适度与私密性 多数项目采取行列式的布局，在做足容积率的要求下，致使单体间距过小，且在户型设计上欠缺相应的处理，影响了产品品质感和居住的私密性； 大多数项目缺乏对称轴线、功能分区的设计，小区缺乏仪式感，层次感； 高层物业与低密度物业自成一体，缺乏相互搭配的整体感； 访谈客户对现有项目单体间距表示不满，认为过于密集。 以围合式布局为主，营建高层物业最大化利用景观资源，增加社区私密性并降低建筑密度 项目整体规划方案示意 利用小高层产品与绿化带共同阻隔周边高层及噪音的影响，形成围合的私密社区 以小高层产品阻隔周边高层的视线，保证社区内部的私密性； 适当增加退红线幅度，铺设绿化带阻隔四周路面噪音的影响，增加社区私密性，增加社区绿化面积。 核心景观绿轴贯穿南北，与核心水景“曲江池”对称交错，充分体现皇家尊贵的仪式感 地块南北全长约600m，将其打造成为西安最华丽的绿化景观轴； 轴线可以前半段对称体现气势，以后半段起伏蜿蜒丰富社区景观层次； 核心水景名曰“曲江池”，与东侧公园相互呼应，水系面积约3000㎡。 组团式布局，实现户户有景的核心理念 部分联排与三叠加产品可享有社区核心景观； 联排、叠加、叠院均可享有社区的组团景观； 小高层在外围形成围合，居高临下，可远观低密度组团景观，近看彼此之间的绿化景观。 厚重、阻隔性的主入口，制造大气、专属、奢华、尊贵的联想 创新建筑外观设计，打造皇冠亲水会所，体现绝对奢华的尊贵气度 合理的路网设计实现人车分流，保证项目车位比达到1:1，位于市场平均水平之上 规划设计建议的价值点核心精神：尊贵奢华，标准领先 本项目整体建筑风格建议——欧式新古典主义，融入中式元素 联排与叠加产品采用欧式新古典风格，融入中式元素体现项目内涵 强调理性而非感性的表现 在构图上强调完整性和仪式感 在造型上重视轮廓 小高层与叠院产品以欧式为主体现华贵 关键点1：欧式风格下，融入中式元素，注重意境的展示，以表达尊贵内涵功能为导向 九龙壁 华表 亭 地灯 屋尖顶 双凤和玺（大堂） 地灯 假山 马头墙 坡屋顶 关键点2：注重材料的质感和色彩的搭配 使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户