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居民住房租赁核算及对消费率影响 　　[摘要] 城市化将使居民住房租赁消费成为居民收入与支出的重要组成部分。依据美国和其它发达国家的一般经验，本文分析深圳的居民住宅租赁调查案例，进而对京沪穗深进行对比研究，在此基础上测算了全国城镇居民住房租赁消费规模及对国民经济和居民消费率的影响。本文的主要结论是，居民住房租赁消费已经成为我国大城市的重要经济活动，并对居民消费率产生了显著影响。从全国范围看，随着我国城市化进程的推进，居民住房租赁是影响我国居民消费率的一个越来越重要的因素。 　　[关键词] 居民住房租赁 统计核算 等效租金 消费率 　　[中图分类号] F299.2 [文献标识码] A [文章编号] 1004-6623（2012）02-0007-09 　　[作者简介] 许宪春（1956-），辽宁凌源人，国家统计局副局长，高级统计师，经济学博士，研究方向：国民经济核算；唐杰（1955-），四川德阳人，南开大学经???研究所教授，博士生导师，研究方向：宏观经济理论与宏观经济；殷勇（1955-），江苏无锡人，深圳市统计局党组书记、局长，法学硕士，研究方向：国民经济核算；郭万达（1965-），江西定南人，综合开发研究院（中国?深圳）常务副院长，研究员，研究方向：经济理论。 　　 　　 　　 　　一、问题的提出 　　 　　2011年，我国城镇化率超过50%。城市化不仅意味着越来越多的人口居住在城市，意味着更多的国人因工业化和城市化而改变了生活与工作方式，而且意味着我国居民的收入和支出结构会发生变化，从而引起国民经济结构的变化。其中，最主要的影响因素是，城市化将使居民住房租赁收入和支出成为居民收入与支出的重要组成部分，居民住房租赁收入形成的财富效应有利于消费①。在国民经济核算中，业主通过房产出租获得租金收入与租赁者租住房屋付出租金是一件事情的两个方面。不同的是，前者计入个人可支配收入，后者计入个人的消费支出。我们因此有理由做如下推测，随着我国城市化的快速推进，前所未有的居民住房租金收入和租金支出将集合而成为国民经济活动的重要组成部分，这既是扩大内需的重要载体，也将改变我国消费率过低的现状。问题是，我们应如何有效地对居民住房租赁活动进行统计核算，以便真实地反映城市居民收入结构和消费结构的变化趋势？ 　　本文包括以下内容：首先，以美国为参照系分析居民住房租赁消费与消费率的变化关系；其次，根据美国商务部经济分析局（Bureau of Economic Analysis，以下简称BEA）国民经济核算数据，就美国居民住房租赁活动对个人可支配收入的影响，对消费支出的影响，进行归纳总结；第三，以深圳居民住房租赁收支调查为基础，分析京沪穗深居民住房租赁收支核算及对GDP和消费率的影响，并测算了全国的情况；最后，进行了结论总结并给出相应的政策建议。 　　 　　 二、居住类支出是发达国家居民消费 　　最主要的组成部分 　　 　　1978～2010年，我国居民消费率（居民消费支出占GDP的比重）持续低于50%，从2000年开始，我国的居民消费率明显下降，自2004年起降至40%以下②。同期，世界平均居民消费率则从60%提高到62%（见图1）。 　　自1995年以来，OECD成员国的居民消费率平均水平一直保持在55%～57%左右，美国居民消费率在2001年后超过70%；与中国同处亚洲地区的日本和韩国，其居民消费率也保持在50%～70%的水平之间。有关我国居民消费率过低一直是国内外学术界关注的重点，其中代表性观点有：舒尔茨和莫迪里安尼（2005，2010）提出，中国计划生育政策引起人口抚养比例变化，产生了从养儿防老到储蓄养老的转变人口结构效应。他们以此来解释中国居民储蓄率上升消费率下降现象；樊纲（2009，2011）认为居民消费率下降是政府、企业与居民分配关系不合理的表现，提出我国财政税收体系产生了有利于政府和大企业，特别是垄断企业收入分配的效应；王庆（2010）提出了经济发展阶段和消费率由低向高转变的假说，据此预测随着我国经济发展水平提高，居民消费率将出现明显上升至国际比较的正常水平；唐杰等（2010）提出低消费率在动态一般均衡框架下等同于消费的当期时间偏好低，而当期的消费时间偏好低在替代弹性不变时则意味着跨期消费的效用更大，合乎逻辑的解释只能是，当期投资的边际收益高。依据经济增长理论中资本存量越小，边际收益越大；资本存量越大，边际收益越低的稻田条件，在动态一般均衡框架下研究低居民消费率问题，也就是说低经济发展水平时资本存量小，投资的边际收益高，延迟消费的效用更大。显然这也就是王庆关于居民消费率会随着经济发展水平提高而提高假说的理论基础③。 　　尽管在动态一般均衡框架下推导居民消费率由低向高转折点发生时的理论特征，并据此去预测我国