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房地产开发企业 偷逃企业所得税案 第一部分 常见偷税手段 检查方法 基本概念 第三部分 企业所得税检查难点分析 * 一、售楼处检查 （二）取得销控表 * 一、售楼处检查 （三）及时亮明身份，突击售楼部经理的微机。取得第一手资料，以待同企业申报表及帐簿资料进行核对。 * 二、财务部门检查 （一）责令提供发票购领本（包括收据）和所有发票。发票购领本用以核对该企业是否提供了全额的发票。 * 二、财务部门检查 （二）责令提供盖着备案章的销售合同 目前全国很多地方都已经实行销售合同网上备案，给销售合同的核查提供了便利。 * 二、财务部门检查 （三）责令提供销售台账。 销售台账是比财务账更加详细的销售情况明细。 * 三、收入检查一般方法 （一）查“预收账款”科目贷方 看是否有明显的预售收入未缴纳所得税情况。由于征管原因，此类问题的确存在。正宗的预售收入就是应当在“预收账款”科目反映。一般来说房地产企业往往采取预售销售的模式，因此预收账款科目是最重要的账户。 * 三、收入检查一般方法 （二）查“应收账款”科目 有的企业不设“预收账款”科目，可以查看“应收账款”科目的贷方。在稽查实践中发现，有的企业人为的将收取的预售款项分别在预收账款同应收账款贷方反映。仅将在预收账款科目反映的收入申报纳税。 * 三、收入检查一般方法 （三）查“其他应付款”科目 一般下设二级科目“房款”、“订金”、“定金”、“保证金”、“诚意金”等都属于预售收入。 尤其还要注意“其他应付款科目”是否有大额借款隐瞒收入问题 * 三、收入检查一般方法 （四）查是否存在支付给中介机构的费用 如果有支付的佣金发生，意味着肯定有预售收入。如：签订了合同，每卖出一套房子，中介公司要2%的手续费，在06年12月31日的凭证中，列支给中介公司佣金72万，而该公司仅申报1800万收入，隐瞒了另外的1800万。 * 三、收入检查一般方法 （五）查应缴税金---应缴营业税发生额 看是否有申报营业税，而隐瞒所得税收入问题。可以将应缴营业税除以5％的税率，得出总收入（总收入＝现房销售收入＋预售收入＋租金收入），同企业所得税纳税申报表、利润表相核对，看是否有对税务机关隐瞒收入的行为。 * 三、收入检查一般方法 （六）查“银行存款”日记账 看是否有莫名的大笔款项转入，隐瞒预售收入。如果有向非金融机构的借款，一定要审查借款合同，看是否有利息发生，无利息发生的借款一般是假的。“市场经济社会没有白吃的午餐” * 三、收入检查一般方法 （七）到人民银行去查看账号 随着通过银行卡支付结算手段的发达，将收入隐瞒在银行账号的情况已经比较少见。 新动向为将预售收入隐瞒在个人银行卡上，给税务机关带来了很大的难度。 * 三、收入检查一般方法 （八）核对“银行对账单”与“银行存款日记账” 可以借助会计工作，令其作出“银行存款余额调节表”，从而看是否有未入账的收入项目。 * 三、收入检查一般方法 （九）到银行去查按揭款情况 某企业采取伪造销售合同的手段，隐瞒按借款，还声称自己是为了给用户多贷款。 * 三、收入检查一般方法 （十）到房管局查“销售合同”情况 房管局可以查的信息有：销售合同备案情况、初始产权证明办理情况、房产证办理情况，可以有效的控制房地产企业的收入。 但是这种方法见效的可能效比较小，因为实践证明，没有一定的力度，房管局是很难配合的。 * （２）巧妙分析 发现隐瞒首付款项 经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，从而采取的变通措施，伪造了收据，实际并未收款。尽管从银行取得首付款收据的证据已经比较扎实，为了让企业心服口服，检查人员先后联系了３户购房户，并作了询问笔录，证实了购房户早在2004年就已经将首付款项交付给金海岸公司。从而对该项少记收入问题取得了确凿证据。 * （３）现场核查 违章建筑收租金 为了解楼盘建设情况，检查人员来到了项目所在地进行现场核查，意外的发现，有一座商务楼居然比施工图多出了一层。经了解，2006年初该楼层已出租给某广告公司作为办公场所，但是账面并未体现该部分租金收入。在铁证面前，金海岸公司不得不承认了将违章建筑出租，收取租金400万元未申报纳税的违法事实。 * 2.成本核查 综合评估确定检查突破点 （1）