济南鲁能领秀城商业地项目营规划的研究.pdfVIP

【附：图表目录】 图l 表l：济南市历年产业结构变化情况……………………………………………………3 图3：济南市2000．2007年城市居民可支配收入与消费性支出对比图………………4 图4；济南市交通设施规划图……………………………………………………………5 表2：济南市主要商圈商业供应量一览表………………………………………………6 图5：济南市城市商业中心规划图……………………………………………………．9 表3：济南市各阶段代表商业业态及设施……………………………………………12 图6：泉城路商圈示意图………………………………………………………………15 图7：花园路商圈示意图………………………………………………………………16 图8：西市场商圈示意图………………………………………………………………17 图9：英雄山商圈主要商业物业示意图………………………………………………19 表4：英雄山商圈现有的主要商业一览表……………………………………………19 表5：济南市代表性商业区比较分析表………………………………………………．20 图10-济南鲁能领秀城项目鸟瞰图…………………………………………………．21 图11：领秀城周边干道示意图………………………………………………………．2l 图12济南鲁能领秀城项目开发区域示意图………………………………………．22 图12：领秀城商业项目第一商圈示意图……………………………………………．27 图12：领秀城商业项目第二商圈示意图……………………………………………．28 图13：领秀城商业项目泛商圈示意图………………………………………………．28 表6：商圈捕获率计算权重表…………………………………………………………31 表7：商业面积推算表…………………………………………………………………32 表8：领秀城商业项目一期主要承租商户一览表……………………………………34 图14：扬州京华城平面布局规划图…………………………………………………．37 图15：扬州京华城商业部分“京华城中城”…………………………………………38 图16北京龙德广场景观图……………………………………………………………38 表9：领秀城A3商业项目建筑面积参数表…………………………………………．．41 表10：领秀城A3商业项目开发时间表……………………………………………。4l 表11：领秀城A3商业项目成本费用参数表…………………………………………．41 表12：领秀城A3商业项目租赁收入参数表…………………………………………42 表13：领秀城A3商业项目现金流量模型……………………………………………．43 4 前言 随着国内住宅地产开发风险的不断增大，商业地产受政府调控政策影响小、收益 相对稳定的优势已为众多房地产开发企业所认识，越来越多的住宅开发企业开始参与 商业地产的开发乃至运营。鲁能置业集团作为鲁能集团旗下主营房地产开发业务的大 型企业，在全国各地的开发项目中，都或多或少地涉及了商业地产的开发业务。 济南鲁能领秀城项目是鲁能置业集团在济南市开发的一个三百万平米的大盘项 目，其中规划的集中商业面积超过10万平米，肩负着项目内lO万人口的商业综合服 务职能，并可辐射周边区域30．50万人。为对项目的规划、设计和发展方向做出科学 定位，力争在满足功能的前提下，实现开发商的合理收益，本文从济南市整体商业状 况和布局出发，立足于项目本身特色，对项目的开发安排、业态定位、内部规划和经 济合理性做出了系统分析。 第一部分济南市概况及市场分析 1．济南市概况 济南一中国东部沿海经济和人口大省，作为山东省省会，地处山东省的中西部， 南枕泰山，北临黄河，是一座拥有2600多年历史的古老城市，素有“泉城”的美誉。 现已成为全省政治、经济、文化、教育、科技及金融中心；国务院公布的历史文化名 城，国家批准的副省级城市和沿海开放城市，中国首批优秀旅游城市；是一个充满生 机和活力的正在向现代化迈进的城市。 自中国改革开放政策实施以来，济南市的经济建设和社会发展取得了巨大进步； 现已跻身于“中国经济综合实力50强”和“中国投资环境40优”城市的行列。济南市现 辖历下、天桥、槐荫、市中区、历城、长清区六区和平阴、商河、济阳三县及章丘