深圳市城中村改造与具体改造案例分析.doc

《京基水贝拆迁组—拆迁改造研讨会》 时间：2011-7-28 地点：水贝村京基旧改办公室 出席人：游力勇 崔文来 朱喜荣 胡唐娟 邵雷 主持人：邵雷 议题：深圳市城中村现状与旧改案例分析 章程： ◆ 深圳市城中村现状分析与改造的必要性 ◆ 城中村成功改造案例共享与失败案例分析 ◆ 结合案例集思广益为水贝项目出谋划策（研讨） ◆ 未雨绸缪下步工作应注意的地方（研讨） 一 深圳市城中村现状分析与改造的必要性 城中村问题主要存在于我国南方某些城市由于改革开放和特区政策带来经济的飞跃城市化浪潮急速席卷各地部分村落转眼间被纳入城市建设用地的范围，而发展初期政府因无力妥善安置村民不得已划定某些特殊地块作为原村民居住和维持生计的空间这些地块基本保持以前的集体所有制性质不变村民面对着周围疾风暴雨式的城市发展为寻求土地空间的最大利用自发地以其独特的发展方式对这些土地进行几乎是无序地开发随着时间的推移逐渐演变成今天所谓的城中村问题。 1. 深圳特区内城中村现状分析 广州市有着138个城中村，杭州市有101个城中村，武汉市有147个城中村，没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村，特区内共有173个自然村，约十万栋农民房，大部分高达5—8层，有不少超过10层，面积总量逾1亿平方米。据不完全统计，城中村居住人口规模超过了500万。 城中村的存在一直是制约城市建设，提升城市档次的一个“瓶颈”问题，引起人们的关注。这里房屋建筑质量差，人员复杂，卫生状况恶劣，消防隐患大，治安问题突出。片区通过功能改造与综合整治已难以奏效，拆除重建迫在眉睫。 2. 改造必要性 A 这是提升市容市貌实现城市发展一体化的需要。 城中村地区功能定位模糊、土地使用性质的混乱、建筑物布局的随意性和风格的混杂随着时间的推移将对城市空间总体规划产生越来越大的负面影响，影响市容。从而降低了城市的综合竞争力。从市政建设来讲，城中村市政建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施及其他公共设施等与城市整体严重不配套, 影响了城市功能的发挥。因此, 要实现城市发展一体化，必须改造杂乱无章的城中村，使城中村物质形态融入到城市整体中。 B 这是改善城市环境和社会治安的需要。 有人描述城中村是‘村外现代化 村内脏乱差’也有很形象地描述城中村的顺口溜说“ 住在‘ 城中村’不知晨与昏，难见窗外一线天，一日三餐要开灯。’居住环境可见一斑。社会治安方面, 治安和犯罪事故频繁。租住在城中村的外来人口发生的刑事案件占城市总案件的半数甚至留以上，发生在出租屋的案件占总案件的既左右。如果改造好城中村，使城中村居住形态和管理形态与城市小区一致，将从根本上解决一直困扰政府和公安、城管等部门的城中村环境卫生和社会治安问题，使整个城市环境和社会治安有一个根本性的改观。 C 这是提高城市土地利用效率，使城市资产升位的需要。 一方面：深圳城中村私房建筑占用了大量的土地，容纳的人口巨大，但产出效益很低。另一方面：随着城市的发展，城市用地日趋紧张。因此，按照规划进行城中村改造,既可以改善城市环境，又可能在改造过程中按照城市规划要求重新调整城中村用地的功能，使之符合和达到城市整体规划的要求和意图以提高城市土地利用效率，实现城市的内涵式发展。城中村的存在, 也影响了城市房地产和物业价值· 改造城中村, 不但将使城中村周边的房地产升值, 而且使整个城市资产随着环境的改善升值。 二 城中村成功改造案例共享与失败案例分析 鹿丹村 鹿丹村位于滨河路上，与香港仅隔一条深圳河。是1987年开发建设，1989年全面竣工的大型福利住宅小区，占地6。64万平方米，建筑面积10万平方米，共有居民楼24栋（其中住宅楼22栋，单身公寓2栋），住户1280户。合计拆迁范围土地面积约7.26万平米。需拆迁房屋面积11.08万平方米。建设工期为3年。改造后的容积率为4.53.居住套数总计为1974套，包括住宅1432套，公寓542套。 该小区在建设之初，由于施工时用了大量盐分的海沙，导致小区建成后出现了严重质量问题。在2000年时引起市政府高度重视。 鹿丹村拆迁重建方案孕育了十年，几度难产后艰难面世。 补偿方法：按照“拆一补一”的原则进行产权调换。并对房屋装修，搬运过渡期安置进行货币补偿。以每户为单位各户统一5平米的奖励。不论楼层统一的赔偿标准。 搬迁补助标准每平米25元得补偿，临时安置补助标准按照30元每平米。 对尽早搬迁奖励：3个月以内——3万元奖励 3—6个月——1万元 6个月以上无奖励 岗厦河园片区 岗厦村位于深圳市福田核心地段，被称为深圳CBD最后的城中村，改造前的岗厦约15万平方米，有数百栋各种产权形式的自建楼，2007年岗厦河园片区举行集体物业签约仪式，正式启动了改造工程。 19