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ABS项目融资在我国房地产业中问题探讨 　　摘 要：该文介绍了ABS项目融资模式和运作，分析了其特点及优势，对ABS融资模式在我国房地产业的运用进行探讨，对资产证券化的可行性进行分析，并提出建议以完善ABS项目融资。 　　关键词：ABS；SPC；资产证券化 　　 　　一、ABS融资方式的含义 　　ABS是Asset-Backed Securitization的缩写形式,即以资产担保的证券化。它是指以项目所属的资产为基础,以该项目资产所能带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行证券来筹集资金的一种项目融资方式。由于ABS融资模式能够以较低的资本成本筹集到期限较长、规模较大的项目建设资金,对于投资规模大、周期长、资金回报慢的城市基金设施项目来说,是一种理想的融资方式。所以ABS在电信、电力、供水、排污、环保、大型工业项目、资源开发型项目等领域的基本建设、维护、更新改造扩建项目中将会得到广泛的应用。 　　二、ABS融资的运作流程 　　ABS融资的基本操作过程，即发起人将要证券化的资产出售给一个特设机构,由其向投资者发行债券进行融资,然后将该项资产产生的资金流用于偿付债券本息。具体来看,一般要经过如下阶段: 　　（一）建立一个特设机构(SPC) 　　SPC(Special Purpose Corporation,即特别用途公司)是进行ABS融资的载体,可以是一个信托投资公司、信用担保公司或其它独立法人,通过权威资信评估机构的评级获得高信用评级，为以后在证券市场更好的募集资金打下基础。 　　（二）证券化资产的“真实销售(True Sale)” 　　SPC成立后,发起人根据买卖合同将证券化资产通过一定方式让渡给SPC以发行证券。根据国际惯例,资产让渡的具体方式有资产出售型、信托型和担保融资型三种,其中最常用的且最规范的是资产出售型。 　　（三）信用增级(Credit Enhancement) 　　信用增级即通过提供各种担保,增强资产证券的信用,从而切实保护投资者的利益。信用增级的方式包括内部信用增级和外部信用增级。 　　（四）资产证券的信用评级 　　信用增级后,SPC要委托信用评级机构对即将发行的债券进行正式的信用评级。专业评级机构根据发起人、SPC提供的有关信息,通过对资产未来收益状况及证券的信用增级情况的考核,对拟发行的资产支持证券偿付能力进行评判,然后公布给投资者。 　　（五）承销证券 　　经过权威机构评级后的证券,由于具备了可信度的较好的信用等级,可以吸引大的证券承销商代理发行此类证券。 　　（六）本息划转 　　资产债务人向SPC(通过代理人)支付原资产的利息和本金,由SPC再转给投资者,如果收回的资产金额少于投资者应得额,投资者将根据资产信用增级具体方式在额度内得到补足。 　　三、资产证券化在我国房地产业中可行性研究 　　(一)、房地产实行资产证券化的供给分析 　　形成资产证券化有效供给要具备两个条件：一是资产持有者有将其证券化的要求：二是要有可供证券化的资产．即稳定的未来现金流量。 　　1.我国房地产融资需要开辟新的渠道 　　我国以往房地产融资的方式主要有：自有资金、银行贷款、抵押贷款、发行企业债券和股票等等。其中又以向银行贷款为主要方式，融资方式极其有限。银行贷款使银行自身带有很大的风险，万一投资收不回来，银行将承受很大的影响，同时也会给中国的金融市场造成很大的风险，因此我国房地产融资需要开辟新的渠道。 　　2.房地产实行证券化筹资 　　 一是可以缓解资金需求压力。由于房地产开发商的主要筹资方 式还是靠向银行贷款，同时又受到国家相关政策的限制，这会给开发商融资造成很大的制约。因此，房地产开发商如果实行资产证券化。就可以依靠已有的房地产以“真实出售”的方式获取所需资金。 　　二是房地产证券化能够使发起人保持财务弹性。资产证券化可以设计为一种表外融资(通过“真实出售”来实现将固定资产转化为货币资金)。这样发起人在能够筹集到所需的资金的同时，还不会增加资产负债表上的负债，更不会使资产负债率上升，使发起人能够处于具有优势的融资地位。 　　三是可以降低融资成本。首先资产证券化方式通过信用增级措施可以使我国房地产项目不受本身信用等级的约束，直接进入国际证券市场筹集低成本资金；其次实行资产证券化只涉及发起人、SPC、信用评定机构和投资者，牵涉的环节少，因此可节约筹资成本。 　　(二)资产证券化在房地产业中的需求分析 　　对房地产实行证券化增加了可供投资的金融产品，更为重要的是证券化的房地产能产生稳定的现金流量来支付本息。同时资产支持证券信用等级较高，流动性强，消除了个人预期收入的不确定性。而机构投资者，如保险机构、养老基金、住房公积金、专业投资基金等机构投资者。由于其资金来源分