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《物权法》对房地产登记几点影响 　　摘 要:登记对不动产物权的确立有重要意义。简单介绍预告登记及开展预告登记的前提条件,分析更正登记、异议登记中的一些注意事项。探讨受理登记财产的约定为夫妻中一方所有时应注意和把握的问题。 　　关键词:预告登记;更正登记;异议登记;夫妻共有财产 　　 　　根据物权法的规定:不动产物权的设立、变更、转让和消失,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。明确对不动产实行登记生效,不动产权利的设定和转移必须要办理登记,如果不办理登记,物权不能设定。换言之,对于不动产的交易、抵押等,只有双方当事人依法办理登记手续,那么交易或者抵押方为有效。不动产登记作为一种公示手段具有公示公信效力,经法定的登记程序,可以向社会宣告不动产已经交易或者抵押的事实,对于维护市场经济条件下交易的安全。保护善意第三者利益,避免纠纷的发生,具有重要的法律意义。使那些手中持有购房合同、发票和经公证买卖没有及时办理过户手续以及私自抵押不办理抵押登记的物权变更,都有可能出现合法权益得不到保障的现象。同时,对于我们登记机构来说,极有可能出现集中办理遗留问题的局面,怎样妥善处理时一个考验。并且,物权法的一些新规定对我们来说也有一定的影响,在此谈一点粗浅的看法。 　　一、预告登记 　　物权法规定:当事人签订不动产买卖或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。其实质登记的不是物权,而是将要发生不动产变动的请求权,使被登记的请求权具有物权的效力。其实质登记的不是物权,而是将要发生不动产变动的请求权,使被登记的请求权具有物权的效力,产生对抗的效力。主要是限制开发商,保护购买预售住房的老百姓。对预购商品房和预售商品房抵押依法办理登记,能有效杜绝“一房二卖”,确保购房者获得约定买卖的房屋,抵押权人的合法权益也得到保障。 　　登记机构要想开展此项登记,前提条件是实行了办公自动化,利用了完善的应用程序和合理的业务流程。因为,进行预告登记???房产是正在建造或登记在卖方名下的房产,在我们已确权的登记薄中无法查询,靠手工记忆或电子文档区记录,即落后又不能确保准确无误,商品房网上预售网上合同备案的实施,是开展此项登记的前提条件。对于登记机构来说,首先要实行办公自动化,开展网上预售网上合同备案工作,没有实行的必须更新办公软硬件,重新制定业务流程,建立商品房网上预售网上合同备案系统,形成新建楼盘信息表,尽快适应工作的需要。其次,实行交易产权登记一体化,商品房预售是开展预告登记、预购商品房抵押、预查封的前提,若办理这些业务的部门各自为政,势必影响工作质量和效率,协同不力有可能出现登记错误,最好的方法是运用统一的办公软件,实行一体化办公。同时,应加强对职工的教育培训,提高工作人员素质,增强责任心。因为,预告登记、预购商品房抵押、预查封三者具有对立统一关系,受理时审查不清,有可能引起争议和纠纷,甚至带来行政诉讼。 　　二、更正登记、异议登记 　　物权法第十九条规定:权利人、厉害关系人认为不动产登记薄记载事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记薄记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。不动产登记薄记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。 　　登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。更正登记时对登记薄错误的补救措施,我们过去都在操作,大部分仅局限于对房产基本信息错误进行更正,权利主体的更正是通过行政复议和行政诉讼来解决。从本条第一点来看对此有所突破,就是权利人书面同意更正和有证据证明确有错误时,我们就可以依法办事,进行更正登记,减少了诸多不必要的环节。第二款是当厉害关系人不能够取得权利人书面同意,而无法进行更正登记时,利害关系人可申请进行异议登记,在15日内起诉。异议登记是一种财产保全措施,防止恶意占有人把房产转移,损害房产所有者和善意第三者的合法权益。对异议登记操作应注意以下两点。 　　(一)起诉时限15天,从哪一天算 　　笔者认为应当以法院立案时间为准。这需要登记机关和人民法院之间进行沟通,达成公示,否则就无法操作。并且异议人已起诉情况也应当及时能反馈到登记机关,以便登记机关采取措施限制该房产转移。 　　(二)异议登记应当进行公告,在公告期间内该物权的变更行为无效 　　《城市房屋权属登记管理办法》对权属登记时有可能将登记薄上所记载的权利人转变为事实上是权利人(利害关系人),对经审查无误的异议登记,应依法予以公告,期限不少于15天。在公告期间内登记薄上所记载的权利人如有异议。可以向登记机关书面提出。对于异议,首先有登记机关予以调