房产企业的法律风险.docVIP

一、房地产开发项目前期策划的法律风险 我国房地产项目策划目前一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。而房地产专业策划公司通常且让房地产开发商采取房地产全程策划模式，同时采取策划合同与代理销售合同合并签订的办法。该模式以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容，期间自开发商委托策划公司之日起至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。 前期策划合同是为开发商提供决策参考所订立的合同，是仅供开发商选择的咨询报告，从法律上定性，它属于一种技术咨询合同，除合同另有约定之外，开发商将策划公司提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，策划公司不承担赔偿责任。 订立前期策划合同应当注意的问题一般有： 1、不要相信“策划万能论”。 2、前期策划合同与房地产代理销售合同不存在关联性，无需一起订立。 3、一般要将前期策划放在详规之前进行，放在详规之后，前期策划就会失去其应有的作用。 4、尽量细分、明确策划公司的工作要点的内容和形式。 5、最好约定分期付款。 二、土地出让中开发商应注意的法律问题 国土资源部于2002年4月3日发布了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。此后各类房地产开发用地，除按规定可能划拨外，一律实行招标拍卖挂牌出让。开发商在受让前、受让过程中和受让以后应当注意考虑以下法律风险： 1、注意考察土地的合法性和出让权限的合法性。 （1）土地使用权出让的主体只能是市、县人民政府，开发区管理委员会作为出让方订立的土地使用权合同，应当认定无效。该依据是2005年8月1日起施行的最高人民法院2005年6月21日公布了《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》。 （2）土地使用权出让合同的标的物仅限于国有建设性土地使用权，而不包括国有农场的土地使用权，更不包括集体土地使用权。国务院在2003年出台的18号文《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中还特别强调：“严禁以科技、教育等产业名义取得享受优惠待遇政策的土地后用于房地产开发，严禁任何单位和个人与乡村签订协议圈占土地，使用农村集体土地进行房地产开发。” （3）注意出让国有土地使用权的土地面积和政府的级别的关系。根据规定，出让耕地一千亩以上，其他土地二千亩以上的，由国务院批准，出让耕地三亩以下，其他土地十亩以下的，由县级人民政府批准。在两者之间的要由省级人民政府批准。 （4）注意出让的土地是否在经批准的总面积方案范围内以及确认投资项目审批的权限和程序是否合法。以避免土地出让合同签订后，项目的投资计划批不下来，开发期限就会在项目投资计划审批过程中被耽误。 2、注意查看由规划部门依据控制性详规出具的拟出让地块的规划条件和附图。 根据规定，从2003年7月1日，在出让土地前，出让地块必须具备由规划部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的规划条件和附图，而且规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地比例、建筑界线、开发期限以及必须明确出让地块周围地区的环境与基础设施条件。因此，开发商在受让土地前，应对以上的规划条件及附图做详细的了解和仔细的分析，根据自己的情况进行可行性估算。 3、注意具体出让程序中的禁止性法律规定。 上述国务院2003年18号文特别指出：“对空置量大的房地产开发企业，要限制其参加土地拍卖和新项目申报”。可见空置量大的房地产开发企业是被限制竟买资格的。我国《招标投标法》、《拍卖法》、〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定〉规定，中标人、竟得人放弃中标宗地的，应当依法承担责任。 4、注意出让合同中的具体条款。 （1）注意明确土地费用与土地状态及取得土地使用权证的关系，尤其是毛地出让的，应明确征地或拆迁中各项关系由谁处理、拆迁安置的条件与费用等问题，从而有利于项目总体开发顺利。 （2）对成片开发的出让合同，需要对子项地块的开发、转让等问题做出约定，一般应根据子项地块的土地出让金支付进度、土地使用权证书取得情况以及土地投资开发情况，来规定转让条件。 （3）明确地下空间的开发利用权。 （4）明确对出让土地的实际面积如何界定。 （5）注意有关国有土地收回的相关规定。 三、征地拆迁中的法律风险 （1）拆迁补偿安置协议是行政合同，它的目的在于公共利益，合同的成立须双方意思表示一致，但合同中拆迁人一方享有特权，被拆迁人通常只能寻求经济利益平衡。对未能签订拆迁协议的所谓“钉子户”法律规定了强制拆迁来解决，强制拆迁的主体是有关的执法部门，强制拆迁前要经有关行政部门裁决。 （2）拆迁补偿是行政