房地产行业2010年4季度投资策略报告股票研究报告.docVIP

行业景气或在10年末见底 —— 房地产行业2010年4季度投资策略报告 一、行业数据回顾：市场环境进一步恶化 3季度全国房地产市场环境进一步恶化。8月份国房景气综合指数为101.78，回到07年2月份时的水平，房地产开发投资、土地开发面积、销售价格等成分指数也均有不同程度的下降。 图1 国房景气指数及成分指数持续回落 数据来源：国家统计局、华泰证券研究所 全国新建商品房房价指数同比增幅也不断下降，8月份降至6.2%，其中深圳和广州的房价指数已同比下降3、4个百分点。8月份70个大中城市中有25个城市的新房房价指数出现了环比下降。 图2 全国及主要城市新房房价指数同比增幅大幅下降 数据来源：国家发改委、国家统计局、华泰证券研究所 全国房地产销售形势也继续恶化，7月份的单月销售面积同比增幅创下了-28.6%的新低。与此同时，竣工面积同比增速仍保持了较高水平，7月份同比增幅为12.82%。前7个月，全国商品房累计销售面积和竣工面积分别为3.04亿平米和2.04亿平米，同比分别下降-10.8%和上升13.6%，由于目前销售面积仍高于竣工面积，暂时不会出现存货大量增加的局面，但如果两者增速继续保持较大差距，存货情况有恶化可能。 图3 全国商品房单月销售面积与竣工面积同比增幅比较 数据来源：国家统计局、华泰证券研究所 图4 全国商品房销售面积与竣工面积（YTD）比较 数据来源：国家统计局、华泰证券研究所 北京、上海、深圳等中心城市商品房成交量在6、7月出现了较明显的下降，尽管有奥运以及市场淡季等客观因素存在，市场浓重的观望情绪还是非常明显。从9月份前两周的成交情况来看，“金九银十”的传统交易旺季也未给市场带来明显转暖迹象。 图5 北京、上海及深圳每周商品住宅销售数据 北京 上海 深圳 数据来源：中国指数研究院、华泰证券研究所 房地产市场的低迷也对土地市场产生了显著影响。10年前7个月，全国土地购置总面积和完成开发面积分别为2.2亿平米和1.48亿平米，同比分别增长5.2%和4.2%，同比增速自年初以来一路下滑。而土地开发量与同期新增量之比也降至近期低点，反应了开发商对市场未来的预期转坏，正在减少开工量。 图6 全国土地购置面积与完成开发面积（YTD）比较 数据来源：国家统计局、华泰证券研究所 二、对房地产市场未来走势的看法 1、“金九银十”不再，预计成交量反弹有限 尽管已进入房地产市场传统的销售旺季，但我们并不看好房地产市场成交量的反弹，原因有三：第一，我们认为，10年房地产市场的低迷很重要的一个原因是07年房价涨幅过大，降低了居民购房承受力，但由于房地产市场的特殊性，价格机制并没有充分发挥作用。未来市场能否走出低迷，取决于居民购房能力的提高，这一方面需要居民收入增长，另一方面也需要房价有一定程度的调整，但目前来看，除了深圳房价有较大下跌外，国内其他城市的房价仍处于高位。9月份万科杭州、上海等地部分楼盘大幅降价，标志房价调整开始在珠三角以外城市出现，但能否成为全国性的普遍现象，还有待观察。第二，目前市场观望气氛浓厚，部分城市、部分楼盘房价的下跌，更加重了购房者持币观望的心理。尽管目前不少城市的地方政府纷纷出台了刺激购房的暖市政策，但这些政策的力度还不够大，对市场信心的恢复作用有限。第三，07年全国房地产市场的销售达到了一个阶段性高点，部分原因在于市场火爆带来对住房的提前消费，一定程度上透支了10年的购房需求，因此今年市场潜在的有效需求可能有所下降，成交量反弹的程度会比较有限。 2、房价有进一步下跌可能 正如上文所述，房地产市场要走出低迷，房价应有一定程度的调整。由于房价全国性的大幅上涨出现在07年，因此，我们认为，房价比较合理的回调程度是回到07年初的水平，平均而言，应有大约10～15%的下降。但由于房地产项目的成本、定位等差异，各类房地产项目的价格下降空间应有区别，一些在07年中之后大幅上调销售价格的楼盘降价空间最大。另一方面，由于次级贷危机以及美国金融业危机，全球资产价格均有不同程度的下降，也对物业资产的价格造成了一定的压力。不过，由于通胀因素和房价对宏观经济和社会的稳定有较大影响，我们认为房价的回调会是相对温和的。 3、预计市场复苏时间在09年下半年 尽管中国房地产市场由于城市化、人口结构等因素的存在，目前还处于长周期的上升阶段中，但短期内的小规模周期因素也不能忽视。从过去的经验来看，每轮房地产市场的小规模回调时间大约在1年左右。不过，由于这次调整处于全球经济衰退的大环境中，规模与广度均较大，并且房价至今未出现较大幅度的全面调整，因此预