日本民事执行中不动产拍卖程序论——兼对中国的借鉴意义-on the auction procedure of real estate in japan's civil execution - and its reference to china.docx

摘要实践中，无论如何保证判决在内容上或是形式上的公正，若执行程序不能发挥其应 有的作用，法律许诺赋予债权人的权利利益也就只能是画在纸上用来充饥的那张“饼”。 而不动产往往是债务人最有价值的财产，也是债务人安身立命之根本，在不动产价格扶 摇直上的今天，能否最大限度地将债务人所有的不动产拍卖变现，意义重大。而笔者认 为，欲求不动产强制拍卖的顺利进行，必得先构建一套合理的执行制度，故，本文以日 本不动产强制拍卖程序为研究对象，从中选取特色制度，意图通过对制度优劣性的分析， 找出可借鉴之处，从而为完善我国不动产强制拍卖制度略尽绵薄之力。正文分为引言和主体两部分，从四个方面对不动产强制拍卖制度若干问题，进行论述。第一部分：笔者从自然属性及社会经济属性出发，结合日本民法对不动产的规定，限定了执行程序中不动产的范围；并浅析了日本不动产拍卖的执行机关，特别是在不动产强制拍卖中作为辅助机关的执行官的现状及设置该制度的优越之处。 第二部分：笔者着重探讨日本不动产强制拍卖的前置程序—查封。在第一小部分中，浅析了日本查封程序的方式及其优劣之处；第二小部分探讨了登记与查封冲突，即不动 产上存在异议登记或预告登记时，是否还应继续实施查封程序，以及预告登记能否阻却 强制拍卖不动产的问题；第三小部分旨在讨论当查封的不动产实际归属于第三人时，对 第三人的保护问题。第三部分：此部分为全文的重点，笔者将日本不动产强制拍卖程序中的特色制度做 了分类，分为拍卖前的准备制度；拍卖实施制度；拍卖后的参与分配制度。在拍卖前的 准备制度中，笔者剖析了日本的价格评估制度、预付保证金制度、内览制度及保全制度 的优劣性并尝试提出解决之道；在拍卖实施制度中，笔者评述了日本针对不动产所采取 的拍卖方式的优缺点，并针对最高出价相同的情况，尝试提出建议。另外，针对不动产 权利负担的处理问题，笔者分析了日本相关条文，总结出日本执行法对此所采取的原则， 并阐述原因及优缺点；当拍卖后所得价款无法满足所有债权人时，其他债权人则会利用 同一强制执行程序，参与分配，笔者就日本参与分配原则的优劣进行了探讨。第四部分：笔者分析我国不动产强制拍卖制度的不足，借鉴日本有关制度，加以改良、吸收，尝试提出完善我国不动产强制拍卖制度的几点建议，即，在查封程序中，应 规范查封中相关专业术语、明确查封方式的适用对象。在拍卖程序中，应区分对象评估、 约束评估机构；明确保证金数额、增加保证金种类；适当导入内览制度。最终希望强制 执行法独立立法，设置专门章节规定不动产强制拍卖程序。关键词：日本；不动产；强制拍卖；内览制度；价格评估制度In practice,in any case to ensure a fair judgment on the content or the form, if the executive procedure can not play its due role, the crditor's rights and interests that the law promises to give is only a "cake" on papers to fill their stomachs. While the real estate is often the debtor's most valuable property, and it is also fundamental for his life. With the instant increase of real estate, to make the value of the debtor's real estate maximized in the auction is of great significance. In the author's mind, in order to make the compulsory auction procedure of the real estate goes smoothly, building a reasonable execution legal system is accessory. So the thesis takes the the Japanese real estate compulsory auction as its object of research, and analyzes the characteristical regulations to improve our real estate compulsory action system.The text is divided into introduction and main body, introd