培养训练―物业管理.ppt

四 物业管理服务内容和费用 9、电梯费用如何交纳；首层是否要交电梯费 电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业管理企业另有约定的，从其约定。 四 物业管理服务内容和费用 10、装修时业主是否要交纳装修押金和装修服务费 装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务： ??? 有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的上报行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。 四 物业管理服务内容和费用 11、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗 不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。 五 专项维修资金 1、建立专项维修资金的法律依据是什么 《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。” 2、专项维修资金的用途是什么 专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。 五 专项维修资金 3、谁应交纳商品住宅专项维修资金 凡是1999年 1月 1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。 4、不交纳专项维修资金的怎么办 不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。 五 专项维修资金 5、业主交纳专项维修资金的标准是什么 商品住宅（异产毗连型）的专项维修资金按房屋买卖合同中表明的购房款的2%交纳（实测面积后有变化的以结算价款为准）。此外，非异产毗连住宅专项维修资金由购房者按购房款1%的比例交纳。 6、业主买房时是归集起来的维修资金由谁代为管理 商品住宅专项维修资金是属于业主所有的，在业主委员会成立前由市小区办负责代管，并存入市财政部门指定的维修资金专用银行账户，保证专户存储、专款专用。根据国家规定，维修资金在代管期间按活期存款利率计息。 五 专项维修资金 7、专项维修资金何时能划回到小区进行管理与使用 业委会成立后，市小区办应将维修资金划转给业主委员会统一管理，业主委员会代表物业管理区域内的全体业主在指定银行系统（以下简称经办行）开户存储。经业主大会决议，业委会应委托物业管理企业代为管理，并由业委会与物业管理企业签订《维修资金委托代管协议》，明确双方权利和义务。 按照“专户存储，专款专用，按幢设账，核算到户”的原则进行管理。 8、支用维修资金时按什么原则分摊费用 如业主维修资金不足首次归集额的30%时，业委会应提议续筹。筹集的标准和具体办法由业主大会决定，续筹金额一般按业主所拥有的建筑面积分摊，由业主直接交存到经办行，计入业委会账户和业主明细户。 六 物业的使用和维护 1、什么是物业共用部位和共用设备设施 由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构（包括住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖等）、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋顶、屋面、垃圾通道等。 由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、水泵、供水设备、中水设备、电梯设备(客梯\货梯\扶梯)、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、保安监控设备、保安对讲设备、供电设备、通信设备等。 由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备，包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、空地、道路、绿地、变配电系统、市政排水设施、空调设施、消防控制室、水箱、通信设备、卫星电视及有线电视设备等。 六 物业的使用和维护 2、智能化系统（IBS — INTELLIGENCE BULDING SYSTEM） 1] 办公自动化 （OA — OFFICE A