基于城乡一体化背景下农村土地制度研究.docVIP

基于城乡一体化背景下的呼和浩特市农村土地制度研究 一、城乡一体化背景下的呼和浩特市农村土地制度存在的主要问题 （一）从市政府的角度未能用城乡一体化的思想征用农村土地 呼和浩特市政府征用农村土地，以呼和浩特市政府为代表，认为要通过土地财政，即利用征地和拍卖土地的价格差额来解决城市资金匮乏问题，认为资金匮乏是呼和浩特城市建设缓慢的主要制约因素。对经济尚不发达的呼和浩特市来说，这是启动城市运营的钥匙。主要思想是，过去呼和浩特的房价过低，多头供地使市政府无法掌握足够的财力进行基础设施建设，房地产开发也长期在低水平徘徊。如2004年，呼和浩特市平均房价仅1500元/平方米左右。这样的房价水平，无法支持高水平房地产开发。市政府认为，作为一个中等城市，呼和浩特的房价在全国35个大中型城市中仅居倒数第二位。呼和浩特市2004年人均可支配收入达10500元，在全国35个大中城市中居第5位，而房价却比兰州、银川等地低得多。2007年呼和浩特市商品房和商品住房均价不断上升。进入2008年均价呈现出“高开低走”的特征。随后由于市场的调整，同比价格尽管小幅上涨，但涨幅逐月下降,回落趋势较为明显，仍然在高位运行，但此时已经没有成交量的支撑。呼和浩特商品住房虽然没有向一线城市那样大幅降价，但许多开发商采取了送装修、送家电等暗降手法。9月之后环比涨幅基本为零，10月后迫于年底的资金压力，开发商加大了促销力度，甚至个别楼盘还爆出“成本价”等惊人优惠，呼和浩特中心城区的楼盘在这一轮降价潮的冲击下，价格也开始出现小的松动。2008年11月，房屋销售价格总指数为101%，比全国70个大中城市平均水平低0.1个百分点，在全国70个大中城市中位居42位。2008年呼和浩特市城镇居民人均可支配收入达20267元，2008年1-9月份全国省会城市城镇居民人均可支配收入，呼和浩特市居第6位。 2005年11月11日呼和浩特国土资源局发表了《提高认识，强化措施，积极推行经营性土地使用权以“招标、拍卖、挂牌”出让制度》一文，指出，要站在实践“三个代表”重要思想的高度，充分认识实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的重大意义，实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度是防止土地资产流失的有效措施。实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度是建立和完善社会主义市场经济体制的重要内容之一。实行经营性土地使用 1 权招标拍卖挂牌出让制度是从源头防治腐败的重大举措。要进一步明确目标任务，确保经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度全方位落实。在具体做法上，与其他城市不同，呼和浩特没有将土地储备中心继续设在国土局之下，而是将之独立出来，成为与国土局、规划局平行的常设机构，并改名为土地收购储备中心，是为市政府直属机构——它的主要领导由呼和浩特市分管城建的副市长兼任。这个机构承担的任务是，代表市政府垄断一级土地市场，实现土地统一规划、收购、储备、征收、出让，从而建立规范有序的市场化土地市场运作秩序——而这个机构存在的政策基础是，按照国务院8·31规定，国有土地必须通过招标、挂牌、拍卖的程序出让。目的是拉动起房价，提高出让金，被称之为“土地新政”。2006年2月27日《中国房地产报》报道，“土地新政”发力，5个月之内就通过“招、拍、挂”方式释放出总共55宗9230亩土地，其中包括7000多亩市区建设用地，以及一个占地2048亩的蒙古风情园。9000多亩地总共拍出33.5亿元，政府从中获得的土地净收益约4亿元。在土地新政的刺激下，呼和浩特住宅均价已从2004年的1600元“暴涨”到2006年的2100元左右。2006年4月呼和浩特市商品房价格同比涨幅又高达14.9%，位列全国70个大中城市之首。2007年住宅销售平均价格达到每平方米2868元，位列全国70个大中城市的第50位，房价涨幅趋于平稳。 这成为呼和浩特市快速扩张的重要原因，1987年—1997年扩展面积达到4060.17平方公里，年均扩展面积369.11平方公里，年均扩展率4.61%；1997年—2006年呼和浩特市城市建设用地8429.64平方公里，年均扩展面积842.96平方公里，年均扩展率6.99%。2008年呼和浩特市商品房施工面积、新开工面积和竣工面积同比增长幅度较大，商品房施工面积为1639.06万平方米，同比增长20.61%。其中，新开工面积374.25万平方米，同比增长27.1%；竣工面积为374.56万平方米，同比增长16.74%。据呼和浩特市国土资源局统计数据显示，2007年呼和浩特市的建设用地需求增加，1-11月用地面积达到1147.7349公顷，共占用耕地656.9643公顷。 客观地讲，呼市地区建立经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度起步比较晚，比起先进地区差距比较大。其做法有一个大的背景，那就是一直以来，政府通过对城