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嘉兴商业项目开发方案测算哥伦布商业股份有限公司2013年08月报告框架Part 1: 项目经济指标分析Part 2: 二代产品测算Part 3: 三代产品测算Part 4: 项目测算结论Part 1 项目经济指标分析1、A地块的用地指标指 标数 值单 位备注总用地面积47996平方米容积率2.78积率面积133300平方米首层面积20000平方米考虑高压线退界因素可售面积46600平方米若按35%的可售计算注：以上指标为通过A、B、C三个地块的综合指标折算后得出。2、项目价值公式一层商业 ＞ 二层、负一层商业 ＞ 三、四层商业 ≥ 塔楼分析： 鉴于本案周边商业成熟度以及住宅价格（约6000元/ ㎡左右），且项目受销售率约束，实际塔楼开发价值较差，所以结合以上对于本案商业价值大小的分析，本案应尽量加大裙楼商业面积，减少塔楼面积，从而减少项目的整体开发成本。 另外，目前实际各大卖场入驻条件均要求甲方对物业具有产权证、土地证，因此建议本案地下部分商业面积计容。3、本案开发模式分析： 本案在开发模式上经与开发商初步沟通为部分销售型商业模式，而部分销售型模式结合哥伦布的三代产品模式可以分为两种类型：类型一：盒子+街区，这种模式有点类似于万达的模式。类型二：室内室外结合型，这种为哥伦布独创的三代产品。 本案将结合两种模式进行开发测算，以帮助甲方形成开发判断。4、盒子+街区式规划指标指