云东海山水庄园营销策划全案.docVIP

云东海山水庄园营销策划全案 1. 别墅客户媒体接触习惯分析 55项 项目 目SSWWOOTT分 分析 析 2. 媒体运用建议 2. 媒体运用建议 三、定位篇 七、营销篇 三、定位篇 七、营销篇 11项 项目 目产 产品 品定 定位 位 1 1项 项目 目入 入市 市时 时机 机及 及开 开盘 盘必 必备 备 22项 项目 目市 市场 场定 定位 位 2 2项 项目 目价 价格 格定 定位 位 33项 项目 目形 形象 象定 定位 位 3 3项 项目 目营 营销 销部 部署 署 四 四、 、客 客户 户篇 篇 八 八、 、销 销售 售管 管理 理篇 篇 44各 各类 类产 产品 品的 的目 目标 标客 客户 户定 定位 位 5. 目标客户所在圈层 附件:合富执行同类型项目的成功借鉴 5. 目标客户所在圈层 附件:合富执行同类型项目的成功借鉴 6. 目标客户的特征与需求 6. 目标客户的特征与需求大市篇 第一篇 第一篇 1. 1. 佛山五区房地产发展情况 佛山五区房地产发展情况 2. 三水房地产发展情况 2. 三水房地产发展情况 3. 三水别墅市场的发展 3. 三水别墅市场的发展佛山宏观大环境解读 佛山宏观大环境解读 ?05年佛山市各区成交比重分析 (万?) 禅城区 南海区 顺德区 三水区 高明区 佛山五区 05年 面积 86.31 152.21 311.91 41.4 56.37 648.2 比例 13.32% 23.48% 48.12% 6.39% 8.70% 100.00% ?顺德区、南海区为第一阶梯; ?禅城区为第二阶梯; ?三水区、高明区为第三阶梯。 三水是佛山五区中成交面积最少的 一个区,由此可知三水房地产市场还属 于初级阶段,可持续发展的时间长,并 且待征用地多,地价相对便宜,将吸引 更多外地发展商到三水投资。佛山宏观大环境解读 佛山宏观大环境解读 禅城区 南海区 顺德区 三水区 高明区 佛山五区 (万元) 05年 金额 .51 .53 .19 82697 99735.75 .98 比例 16.03% 24.11% 50.65% 4.17% 5.03% 100.00%由成交金额可知禅城区成交金 额所占比例达16%,高于成交面 积所占比例13%,某程度上说明 其楼市价格相对偏高的特征;而顺德区及南海区由于有经济 基础支持,故尤以顺德的消费 力最为强势;从侧面反应三水不但供货量少 而且售价偏低,随着佛一环、 珠二环的落成,三水质优价廉 的高档别墅将成为珠三角甚至 港澳地区客户的新宠。佛山宏观大环境解读 佛山宏观大环境解读 (元/?) 禅城区 南海区 顺德区 三水区 高明区 佛山五区 05年 均价 3679 3139 3218 1998 1769 3057 同比升幅 180 489 239 365 547 334禅城区域楼价明显偏高,但对比各区的同比增幅甚微,显示区域价格拉升空间不大,升 价潜力不大;南海区受追捧,价格上扬明显,三水区、高明区市场起步初期,价格上扬步伐较快;顺德区成交量及金额比重很大,但楼价只保持稳步增长,显示区域价格上升抗性较强。三水微观片区研判 三水微观片区研判 ?三水全区住宅市场供求量对比分析成交量全年表现平稳发展,第四季度有所下滑,显示该时期为全年的成交淡季;成交量是供应量的两倍,显示随着一手高素质项目的不断升值,二手成交更加活跃;由于三水供应量将在06?07年加大放量,故很大部份的客户均是持币观望。三水微观片区研判 三水微观片区研判 ?三水全区住宅市场成交金额走势三水区季度平均成交金额超2亿,但季度波动大,显示区域楼市稳定性不强, 房地产政策的变化及片区的发展趋势对三水市民的购房意愿有很大的影响。三水微观片区研判 三水微观片区研判 ?三水全区住宅市场成交均价走势三水区第一季度由于有绿湖城市花园等高价楼盘推出市场,楼价明显处于高 水位,第二季度二手成交放量,低素质低价位的散体楼占主要成交,拉低全 年成交总额,故三水区住宅市场全年均价仅为1998元/?。三水微观片区研判 三水微观片区研判 小结及展望: 总体分析,三水区域房产市场在大佛山房产 总体分析,三水区域房产市场在大佛山房产 市场相对滞后,市场端口、容量均有限,市场份 市场相对滞后,市场端口、容量均有限,市场份 量比例现时不大;但同时这也预示着区域房产未 量比例现时不大;但同时这也预示着区域房产未 来巨大的发展空间。 来巨大的发展空间。三水(西南)楼市板块发展分析 三水(西南)楼市板块发展分析 ?旧城区板块: 三水西南镇区最早有商品房的区域,代表项目 为汇丰豪园、荷景苑、御景华庭等,目前还有三水 生 生 态 态 区 区 板 板 块 块 花园酒店及西南涌边的东海蓝湾待售,未来结合西 南涌的整治,将使该板块房地产更加活跃。 ?新城区板块: