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划拨土地权益及其价格评估研究——以北京市为例 . ,? ? . 。 , ., , ? .. . , ? . , . . : ; ; 首都经济贸易大学硕士学位论文 划拨土地权益及其价格评估碜壅 目录 摘要?..??. 目录? 引言. . 研究背景?.. .研究目的与意义?一 .国内外研究综述?.. .. 国内研究..国外研究.研究内容与方法?.. ..研究内容..研究方法..创新与不足? 理论基础及相关概念??. . 理论基础?.. ..地租地价理论 ..土地发展权理论..土地增值收益理论。 .相关概念?. ..划拨土地使用权?一 ..划拨土地使用权价格??.. ..土地出让金. ..政府收益率. 相关法规政策梳理与划拨土地权益分析 ,现行法律法规的相关条文 .相关规定的演变历程..划拨土地使用权无偿收回. ..划拨土地使用权有偿收购. ..对划拨土地使用权权益的肯定以及评估新思路. .北京市相关法律政策规定 .划拨土地权益界定 划拨土地使用权价格评估现状及存在问题.划拨土地使用权价格内涵. 划拨土地权益及其价格评估研究 首都经济贸易大学硕士学位论文 .划拨土地使用权价格评估方法及存在问题..基本评估方法??.. ..现存问题与难点?. 划拨土地使用权价格评估思路与关键问题. 政府净收益与政府收益率测算??以北京市城区为例 ..调查数据整理??. 。.测算说明?. ..测算公式说明??. .不同出让方式下政府净收益对比分析?.. ..政府净收益确定方式??. ..政府净收益对比分析??。 .政府收益率测算与比较分析..各级商业用地政府收益率. ..各级居住用地政府收益率. ..各级工业用地政府收益率. ..政府平均收益率测算??. .划拨土地使用权价格评估思路与关键问题..评估思路?. ..关键问题?, 结论与建议 . 初步结论? .相关建议? 参考文献??. 读研期间论文发表情况??, 致谢划拨土地权益及其价格评估研究 首都经济贸易大学硕士学位论文 引言 .研究背景 经过多年的土地使用制度改革,我国的土地有偿使用制度己基本建立,以无 偿、无限期为特点的行政划拨方式取得土地使用权受到严格的限制。但是,由于历史 的原因,在城镇国有土地构成中,仍然有相当数量的划拨土地尤其集中在一些大中 型国有企业。在企业改制中,对于这些土地的处置,通常采取协议出让补缴出让 金、作价入股、授权经营和保留划拨土地使用权等方式。除保留划拨土地使用权外, 其他处置方式均需要核定土地所有权收益??出让金,即国家土地权益价值。在实际 操作中,对于土地所有权收益??出让金,往往是按照同等条件下出让土地使用权价 格的一定比例来确定。而随着市场经济的不断发展,这种单一固定的比例关系己难以 适应市场经济动态变化的需要。因此,如何公平合理、科学客观地确定土地所有权收 益,明晰土地增值收益及其归属,己成为当前亟待解决的问题。 为科学确定国家土地权益价值,规范土地评估,国土资源部办公厅年发布 的《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》国土资厅函 号中要求企业改制上报备案的土地估价报告必须同时包含划拨土地使用权价格和出 让土地使用权价格,旨在以出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格的差值来确定 土地所有权收益。对于出让土地使用权价格而言,因为有相对成熟的土地市场和较为 完善的估价方法体系,评估比较容易实现;但对于划拨土地使用权价格来说,既缺乏 单独的划拨土地市场交易案例,又难以剥离其划拨土地纯收益,其评估较难采用比较 成熟的市场比较法和收益还原法。为此,如何科学界定划拨土地使用权权益及其价格 内涵,又通过怎样的方法来揭示评估其内在价值,成为估价界亟待解决的一大难 题,也是政府主管部门普遍关注和亟待解决的问题。 为解决这一难题,北京市国土资源局立项进行研究,导师作为课题负责人承接了 这一项目,本人作为课题成员之一参加了该课题的前期调研、数据资料整理与分析工 作,有一定的研究基础。因此,本人拟在前期调研的基础上,以“划拨土地权益及其 价格评估研究”为题进行深入探讨。 .研究目的与意义 本文从划拨土地权益分析入手,通过政策法规解析,厘清划拨土地使用权与出让 土地使用权之间的权益差异,进而揭示划拨土地使用权的价值内涵,并通过对北京市 不同用途、不同区域土地的政府收益率测算,探讨划拨土地使用权价格评估思路和可 行方法。 厘清出让土地与划拨土地两种不同性质土地使用权的权益差异,是科学界定及评 第页共页型丝圭垫壑垄墨茎竺堑堡堡里窒 蔓塑丝堕墼墨奎兰堡主堂篁笙奎 估划拨土地权益价值的重要基础;而对不同用途、不同区域的政府收益进行动态研究, 科学确定政府收益率水平,是破解划拨土地使用权价格评估难题的关键。这两个问题 的有效解决,不仅有助于进一步明确划拨土地使用权的价值内涵,更重要的