天启开启2011年8月佛山劲嘉金棕榈园方略提报.docVIP

销售目标脉冲式去化实现利润最大化 我们的目标是以最高价格最快速度去货同时提升企业品牌价值 开放售楼部品牌储客 开放样板房接受诚意登记 盛大发售集中式开售营造热销局面当日加推 国庆期间举办活动加推新货及价格拉升式 20104-6月 com com com com 亮相品牌推广及前期储客 旧业主推介活动 [二] 推广 6月 7月 8月 9月 10月 715-售楼部开放 91-开样板房 915-开盘 101-二次加推 5月 51-对外推广启动 广告启动 推广路线 年后-5月 6-8月 9月 10月后 项目导入期 蓄客期 开盘 持续销售期 提前启动广泛蓄客 广告攻势 形象奠定海量出货 制造紧张多频推售 [三]营销手段 打出免首付主题开盘当天前20名购房者由发展商作为借贷方借予客户首付款客户在两年内以分2期付款的形式将首付款还予发展商20-40名客户可获两成首期优惠余下首付款在一年内分两期还予开发商 成立劲嘉会每次客户参加活动即获得3800元购房现金卷客户参与项目推广活动次数越多在开售时获更多的金额优惠鼓励客户在开售之前积极参与活动为开售积聚人气 金棕榈园沿用金棕榈湾目前的售楼部样板间设置在现有售楼部二楼充分利用售楼部现场景观且在一定程度上减少客户对金棕榈湾与金棕榈园之间的距离感 [四]公关活动 时间 开放园景 开放园景配合当期销售 花之谷雕塑园 汉服古韵佳节寻幽活动 20126 奥林匹克公园 奥运冠军与民同乐活动 休闲文化公园 粤曲大赛说戏岭南活动 THE END 谢谢聆听 价格预测 雅居乐盐步地王项目入市价格模拟 坐落位置 占地面积 容积率 建筑密度 绿地率 成交价万元 楼面地价元 ㎡ 南海区大沥镇盐步广佛新干线地段 ㎡ ≤35 3027 城市近郊型＼中高密度项目 3004元 ㎡ 楼面地价 2800元 ㎡ 建安成本 成本已至5804元 ㎡若按50％毛利估算售价将达8706元 ㎡ 而桂城千灯湖的水韵尚都等成交均价已达11000元 ㎡ 根据雅居乐一向的严谨作风项目面市时价格可能通过装修手段来托高售价 入市近九千 价格预测 大沥狮山罗村主流产品的具体成交价格 大沥在售产品横向对比 区域 项目 在售面积 户型 均价 总价 大沥 南海碧桂园 89-92 带装修 两房两厅 7600 - 56-79毛坯 一房一厅 7600 - 合拼户型 万科金域华庭 125 三房两厅 8000 165 四房两厅 8000 罗村 翠湖绿洲 90 两房两厅 6600 105-150 三房两厅 6600 - 尚观御园 109-123 三房两厅 6800 - 狮山 上林苑 明年推新货 水晶湾 173复式 三房两厅 6200 180复式 四房两厅 6200 中恒海晖城 90-130 三房两厅 6500 - 1狮山罗村大沥三地楼价分别形成三个梯级主要由于当地消费人群经济承托力而定 历年南海区价格的年平均增长率 1历年南海区商品房平均增幅为22 22010年已透支了未来升幅预计2011年单价升幅将减缓 3在07年楼市高位的次年楼价仍有664的升幅目前楼价同样位于历史高位根据历 史经验2011年楼价升幅仍在7以上 ①镇区对比大沥项目 项目 毛坯均价元／㎡ 南海碧桂园 7600 万科金域华庭 8000 ②接受辐射对比南海盐步雅居乐项目 项目 毛坯均价元／㎡ 尚观御园 6800 雅居乐 预计均价8706 无论是镇区对比还是接受辐射项目的对比都可预计项目基础均价将 ＞7500元／㎡ 并且基于市场的成长项目定价有机会一步到位突破 8000元／㎡ 金棕榈园项目均价锁定 冲击8000 目前产品总价探讨 原方案本案目前规划面积总价-以7500为计算 开启建议方案本案目前规划面积总价-以7500为计算 市场主流产品 户型 面积段 占比 总价万 户型 面积段 占比 总价万 户型 面积段 总价万 两房二厅一卫 77 424 58 两房两厅 75 15 56 两房两厅 89-92 60-70 三房二厅一卫 90 2571 68 三房带套房 90 40 67 小三房 88-92 63-70 三房二厅二卫 116 794 87 　 　 　 　 小三房 108 74 三房二厅二卫 126 1900 95 31房 125 30 93 大三房 123-125 84-100 31房二厅二卫 134 1318 100 　 　 　 　 　 　 　 四房二厅二卫 144 1874 108 4房双套房 145 15 108 　 　 　 四房二厅二卫 160 1119 120 　 　 　 　 大四房 165-180 132-160 目前所规划的面积段总价无法做到在短期内快速销售也难以调高单价增加利 润空间 项目原方案总价梯队控制在市场平均水平中