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14个案例，详解涉“学区房”纠纷案件的六大问题 　　　　 　　点击“蓝色”关注 　　八局广西法治之窗 　　 由于现今社会普遍重视教育，加大教育投资的趋势，使得众多购房者将是否属于学区房作为购买房屋时的一个重要考量因素，一旦房地产开发企业不能兑现其在销售广告中承诺的学区房，涉及同一地产项目的诉讼即有可能大量涌向法院，形成“串案”本文择取相关案例，重点明确在涉“学区房”买卖过程中存在的相关法律问题，以便提示风险，为房屋买卖双方提供参考 　　问题一：房地产开发企业在销售广告和宣传资料中宣传的“学区房”在商品房开发规划范围内，且该宣传具体明确，对销售合同的订立及房屋价格的确定存在重大影响，该广告和宣传应视为要约 　　1.相关规定 　　 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”根据该规定，当销售广告和宣传资料满足一定的条件时，构成要约，应视为合同的内容 　　2.认定属于要约的案例 　　案例一：在淮南市中级人民法院（2014）淮民一终字第00168号陆山与淮南恒久置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审案件及新乡市中级人民法院（2016）豫07民终字275号民事案件中，开发商在其售楼广告的宣传中分别使用了“优越学区一矿一中”、“住紫台一品，上22中”等字样基于此，两家法院均认为，虽然售楼广告中的内容并未以书面形式出现在双方的买卖合同中，但售楼广告中对于相关学区的承诺内容明确、表述清晰，该承诺应视为“要约”附属于合同内容，对开发商具有约束力购房者基于广告宣传与开发商签订了房屋买卖合同，视为对广告内容产生了信赖利益，该信赖利益应得到保护 　　案例二：在宁波市中级人民法院（2016）浙02民终2201号王守军与宁波房地产股份有限公司房屋买卖合同纠纷二审案件中，开发商在多家媒体上发布的销售广告中均有“海曙外国语学校学区房”字样，但在其宣传广告中亦注明“该广告不构成要约”等内容 　　对此，法院认为，《商品房买卖司法解释》中的“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施”是指商品房开发规划范围内的房屋，及该房屋的相关设施这里的相关设施，包括商品房的基础设施和公共配套实施公共配套设施又包括商品房规划范围内的配套和商品房规划范围外的配套，如商业、服务业以及医疗教育、公共交通等公共设施的配套本案中，开发商在多家报纸媒体上发布的广告是关于商品房相关配套设施的说明和允诺 　　上述说明和允诺具体确定，且根据一般社会经验，上述说明和允诺对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响因此，上述说明和允诺，应视为要约，应视为合同内容 　　3.认定属于要约邀请的案例 　　案例三：在南通市中级人民法院（2016）苏06民终1034号吴建东、黄静菊与江苏中成华地置业有限公司商品房预售合同纠纷二审案件中，开发商通过多家媒体将楼盘的小学学区宣传为紫薇小学，但紫薇小学并不在案涉楼盘的开发规划范围之内对此，法院认为，将销售广告和宣传资料视为要约的前提是宣传的房屋及相关设施必须在出卖人的商品房开发规划范围之内如开发商宣传的学区并不在其楼盘的开发规划范围之内，且买受人也未能提供充分的证据证明宣传的学区对双方合同的订立及房屋价格具有重大影响，故其关于学区的宣传内容不能构成要约 　　案例四：在镇江市中级人民法院（2016）苏11民终170号黄赔赔与远洋地产镇江有限公司商品房销售合同纠纷二审案件中，开发商在其宣传中写明“引入国际双语幼儿园及润州实验小学”等字样在审理期间，法院查明，镇江市并无以“润州实验小学”冠名的学校，而与其名称相仿的“润州区实验小学”在本市也不具有很高知名度，对双方买卖合同的订立和价格的确定不具有重大影响基于此，法院认为，开发商所宣传的小学仅是开发商的愿景，在购房人未举证证明该学校的设立对涉案商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定具有重大影响的情况下，从而认定地产公司所作的广告宣传为要约邀请，不能视为要约 　　问题二：在销售广告和宣传资料属于要约的情况下，如果房地产开发企业未能兑现宣传中的“学区房”，则应承担违约责任；如销售广告等属于要约邀请，则开发商可能承担缔约过失责任 　　1.开发商承担违约赔偿责任的情形：销售广告属于要约 　　在上述案例一中，购房者均要求开发商赔偿其损失2万元法院认为，因房地产开发企业不能兑现其承诺，其应向购房者承担非学区房的违约赔偿责任，但购房者的诉请数额过高，故分别酌定以每平米50元与100元的标准向购房者进行赔偿