房地产项目经营管理毕业论文.doc

PAGE 房地产项目的经营管理 内 容 提 要 随着我国社会主义市场经济的建立和社会经济环境的进步,房地产市场伴随着整个国民经济的发展而得到了发展。住宅制度的改革,土地制度的改革,繁荣了房地产业,为房地产市场的形成与发展开辟了广阔的前景,应该说经过近十年多的发展,特别是《中华人民共和国城市房地产管理法》的颁布实施,我国的房地产业的结构体系,市场运行机制和政策法规的框架已经形成。具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。 作者结合自身长期从事房地产项目开发、经营管理的经验，系统地从组织、计划、控制和营销四个方面论述了房地产项目经营管理的内涵和外延，通过大量的案例分析，清晰、完整地描述了房地产项目经营管理的全生命过程。内容上主要分为两部分，第一部分论述了房地产项目经营管理的四个方面以及当前主要存在的一些普遍性问题，包括市场定位及决策机制不完善，施工图设计文件供应迟慢、变更多，工程收尾阶段的工作矛盾突出等等，第二部分从组织、计划、控制和营销四个方面作了详细阐述，其中对于高绩效团队建设、激励机制建设、市场调查及定位、工程进度管理、造价管理、质量管理、风险管理、产品策略、价格策略、营销策略、渠道策略等热点难点问题进行了全方位的剖析，并结合案例提出了解决的原则和方法，对于房地产项目的经营管理具有很强的实战意义。 总之，房地产项目的经营管理实际操作过程还存在着很多未知因素，我们要正确地对待、评价和处理，必须站在项目管理的战略高度，从项目启动组织到实施过程管理全过程、全方位地加以控制，加强对风险的管理，这是保证项目目的、项目目标实现的关键。 【关键词】 房地产项目 经营管理 组织 计划 控制 营销 PAGE 目 录 房地产项目经营管理的主要内容……..1 1.1房地产开发项目的组织管理……1 1.2房地产开发项目的计划管理……1 1.3房地产开发项目的控制管理………1 1.4房地产开发项目的营销管理………2 2房地产开发工程项目管理存在的问题...2 2.1市场定位及决策机制不完善………2 2.2决策机制不完善……...…………...……...2 2.3房地产团队凝聚力5 2.4房地产团队执行力6 3 房地产开发项目的计划管理8 3.1市场调查及市场定位8 3.2房地产市场的特性8 3.3房地产市场的功能10 3.4获取市场信息的方法11 3.5市场调查的内容12 4 房地产开发项目的控制管理13 4.1工程进度管理13 4.1.2过程控制13 4.1.3偏差控制14 4.2工程造价管理14 4.2.1招标制度14 4.1.2过程控制14 4.2.3工程签证管理 4.2.4合理选用准则，保证会计信息的完整反映16 4.2.5扩大信息的披露范围17 4.2.6完善会计核算制度，促进信息化核算建设17 4.3施工单位自检18 4.3.1监理公司复检18 4.3.2建设单位核检18 4.3.3工地现场及室外总体的建设管理19 4.4项目风险管理19 5 房地产开发项目的营销管理19 5.1 产品策略20 5.1.1需要避免的定位错误20 5.1.2产品组合与优化20 6房地产开发项目的营销管理20 6.1几种常见的定价方法21 6.2 几种常见的定价策略21 6.3 几种常见的调价方法21 6.4价格控制22 6.4.1促销策略 6.4.2广告22 6.4.3房地产展销会22 6.4.4人员推销22 6.5渠道策略23 6.5.1开发商自行销售23 7 结语23 参考文献24 致谢…………………………………………….24 PAGE 24 1 绪论：浅谈房地产项目的经营管理 　　 房地产开发项目经营管理是以高效率地实现项目目标为最终目的，以项目经理负责制为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，开发项目建设的全过程按其内在运行规律进行有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。 具体讲，房地产项目开发建设要实现的目标主要包括成果性目标和约束性目标。成果性目标指投资回报率、销售利税率、自有资金利润率等投资效益指标，以及项目的内外部功能要求；约束性目标指建设工期、投资限额、质量标准等。除此之外，房地产开发项目还受城市规划、土地利用规划等条件制约。房地产开发涉及投资方、监理方、勘察、规划、设计、施工、建材、设备、市政、交通、供电、电讯、银行、文教、卫生、消防、商业、服务、环境等几十个部门，近百个单位，以及最终用户消费者的相互制约和相互影响，因此，房地产项目开发建设是一项复杂的系