我国期房按揭制度分析-analysis of chinas future housing mortgage system.docxVIP

内容摘要“楼花”按揭自上个世纪90年代初从香港传入我国大陆，被称为期房按揭，期房按揭的引入是我国住房制度改革的现实需要，其优越性主要表现在：一是使低工资收入的中国广大老百姓能够用未来的钱现在享受更好的居住条件，并且只首付不低于20%-30%的购房款就能在特定期限内取得所需要的住房；二是期房按揭拓展了银行业务范围，银行通过发放期房按揭贷款，将预售和贷款担保两个环节联系起来，贷款直接用于消费领域，避开生产和流通环节，这无疑增强了银行资金的安全性；三是开发商在商品房建设过程中就能以消费者名义获得银行贷款，大大缓解了修建过程中的资金压力。商品房销售有两种方式，现房销售和期房销售，在我国大陆，期房销售占据80%的主导地位，其中，以期房贷款方式购买期房又占据80%之多。但是，我国至今没有一部法律对按揭制度作出系统规定，新颁布的《物权法》对按揭、期房按揭只字未提。我国现有担保法律制度中找不到与期房按揭相对应的担保形式，期房按揭的相关规定散见于部门规章和司法解释中，且多以“抵押”替代“按揭”，理论界对期房按揭的法律性质众说纷纭。立法缺失以及学术争议，使大量的期房按揭纠纷处理要么无法可依、要么以规代法，实务界采用期房贷款担保的购房融资方式与现行法律相关规定又有出入，与我国主要的担保方式抵押、质押都不相同，期房按揭是从实务中成长起来的符合我国国情的一种新型的购房融资担保方式。因此，如何认识我国期房按揭的法律性质并寻求合理的法律制度将之规范，具有重要的法律意义和现实意义。本文正是在此背景下，对期房按揭相关法律问题的研究，以期促进我国期房按揭法律制度的建立和完善。全文共分为三个部分，约3.3万字。第一部分：按揭概述。首先，简要介绍了按揭制度在英美和香港的发展历程以及各自特点：权利移转是英美法按揭的基本特征，英美法按揭标的包括土地和房屋；香港法按揭继承了权利移转的特点，但按揭标的不包括土地和现房，仅指“楼花”按揭。其次，着重介绍了期房按揭在引入我国大陆后引起的学术争议，主要有三种观点，期房按揭或者是不动产抵押、或者是权利质押、或者是让与担保。第三，本文认为，我国大陆期房按揭是开发商、贷款银行、购房人三方参与的商品房买卖融资担保方式，不要求移转按揭人权益设定担保，其整体运行涉及六种法律关系。第二部分：对我国大陆期房按揭相关法律问题进行分析。首先，介绍了期房按揭标的的特殊性：期房按揭标的是购房人对正在建设中房屋所有权的期待权。其次，对期房按揭法律性质的三种学说，即不动产抵押说、权利质押说、让与担保说进行分析，认为期房按揭性质不能归入以上三种学说任何之一，有三点理由：一是不能以现行法律法规为依据认定期房可以抵押，期房不能成为抵押客体；二是权利质押的客体不包括期房期待权；三是不能以预售合同及相关证书交存给贷款银行执管并不意味着期房按揭权益的移转。第三，论证了期房按揭是一种新型担保物权，有三点理由：一是按揭权具有担保物权之从属性；二是具有担保物权之不可分性；三是具有担保物权之物上代位性。第三部分：我国期房按揭制度的立法完善。首先，阐明了我国商品房按揭制度存在的问题：缺乏基本法的规定和统一规制的按揭合同。然后，对我国期房按揭制度的立法完善提出了四点建议：一是明确我国期房按揭是一种新型担保物权的性质；二是正确选择期房按揭立法模式：将期房按揭归入《物权法》之担保物权编中，将其规定为与抵押、质押、留置相并列的一种新型担保物权方式；三是法律条款明确规定期房按揭的含义、法律性质、法律关系、主体；四是由国家统一商品房按揭合同文本。本文对期房按揭进行了深入分析，优点主要表现在：一是分析问题角度新颖。利用经济基础决定法律制度之哲学理论，从我国长期实行低工资制度的经济现实出发和从按揭实务操作程序入手，认为期房按揭是在实务中不断发展成为适合中国国情的、具有中国特色的一种物权担保方式，并总结出按揭以及期房按揭的含义。二是分析问题由浅入深。先将期房按揭与几种现行担保物权进行形式差异分析，后运用相关法律法规和理论将它们进行更深入分析，认为不能夸大已经存在的担保物权方式来涵盖现行实务中存在的期房按揭，我国期房按揭是不同于抵押、权利质押、让与担保的一种新型担保物权方式。三是分析问题逻辑缜密。对期房期待权的特点、性质进行详细分析，为后文准确分析期房按揭的法律属性提供理论基础。全文经过反复修改，最终完成，但由于本人才疏学浅，文中论证难免肤浅。关键词：期房；按揭；抵押；担保物权Abstract“Louhua”mortgagehasspreadtothemainlandofourcountryfromHongKongsincetheearly-1990s,knownastheforwardhousemortgage,theintroductionofforwardhousemortgageisther