土地使用权投资税收筹划及会计处理问题.doc

以土地使用权投资入股，是否征收土地增值税随着房地产开发行业的繁荣，多元化经营的集团企业开始涉足地产业务，这类经济行为中经常涉及到集团企业间土地使用权的转移问题。为了减少在集团内部转让过程中的相关税负，很多企业将类资产的转移筹划成一种投资行为。最近我的一家客户就采用我们的筹划建议，以土地使用权向子公司投资，而正好一个朋友发来消息称，他也有家客户想要进行该方面的运作，并在网上发贴子征求大家意见，可见这种税收筹划行为已经被广泛采用。在实务中，给企业提供筹划方案往往仅是筹划的开始，我们还需要帮助企业分析该筹划行为对其他税种的产生的影响，以及与筹划相关经济行为的账务处理等问题。借此，我们不防举个例子，详细的把在该类筹划中，各方的涉税运作以及账务处理梳理出来以便进行分析。? ?? ? 例：200年6月某集团股份有限公司A，拟出让取得的土地使用权，对其子公司B房地产开发公司进行投资，该土地使用权账面价值2000万元，经评估后双方确认价值为3000万元。投资前，B公司实收资本1000万元，A公司持有50％，投资前B公司未分配利润－200万元，所有者权益为800万元。A公司长期股权投资中投资成本为500万元，损益调整－100万元，股权投资差额50万元? ??以此为例，我们展开投资与被投资方相关处理的分析如下：? ??一、A公司涉税问题及账务处理探讨? ?（一）A公司涉税分析：? ?? ????1、营业税? ?按照财税[2002]191号《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》规定：以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税；对股权转让不征收营业税。并废止了国税发[1993]149号中所称的“但转让该项股权，应按本税目征税”的规定。以此可见，A公司对B公司以土地使用权投资，是不征收营业税的。2、所得税??按照国税发[2000]118号《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》的规定：“企业以经营活动的部分非货币性资产对外投资，应在投资交易发生时，将其分解为按公允价值销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并按规定计算确认资产转让所得或损失。”所以，A公司的该项经济行为应分解成两个业务：一个是按照3000万元的公允价值销售账面价值为2000万元的无形资产；另一方面是，以3000万元的资产对外投资，在这项业务中应该确认资产转让所得1000万元（暂不考虑其他税费）。 3、土地增值税??按照《财政部　国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税[1995]48号的规定：“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”本例中A公司属于上述以土地作价入股进行投资的行为，是不需要缴纳该税的。　财税[2006]21号文件第五条规定：对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。从上述分析可以看出，通过将这种转移土地使用权的行为筹划成投资，避免了因转让行为而引起的营业税土地增值税。（二）A公司会计处理探讨?按照企业会计准则的规定，以土地对外投资应该按照非货币性交易原则确认初始投资成本，即“企业发生非货币性交易时，应以换出资产的账面价值，加上应支付的相关税费，作为换入资产的入账价值。”在本例中A公司用于投资的土地账面价值为2000万元，所以按照非货币性交易准则，长期股权投资的账面价值为2000万元。会计分录：? ?? ???借：长期股权投资－投资成本? ?2000? ?? ???贷：无形资产－土地??2000? ?? ? 在本例中我们可以看到，A公司对B公司的投资达到了准则要求的权益法核算，所以还应按权益法对长期股权投资进行调整。根据财政部《执行企业会计制度问题解答（二）》中的规定：“企业以非现金资产对外投资，应按非货币性交易的原则确定长期股权投资的初始投资成本。采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本与应享有被投资单位所有者权益份额之间的差额，作为股权投资差额，分别情况进行会计处理：……初始投资成本小于应享有被投资单位所有者权益份额的差额，借记“长期股权投资--××单位（投资成本）”科目，贷记“资本公积--股权投资准备”科目。本例中A公司对B公司原本就是按照权益法核算的，现在通过土地追加投资后仍然应该按照权益法进行处理。假设B公司接受投资前后除实收资本外，其他权益项目不变。那么：? ?? ? 1、? ? 计算A公司投资后应享的