2013年海尔胶州项目营销提案78p.pptxVIP

;5;1;区位认知;;项目自身分析;项目自身分析;2;供求走势：胶州市整体市场成交面积逐年增加，上半年市场整体供求比较均衡，供应77.84万方，成交70.45万方，供求比1.10； 量价走势：成交均价呈逐年上升趋势，2012年初价格受个盘带动大幅上涨后，成交均价在5000元/㎡上下波动,并有上升趋势，成交均价进入5000时代； 存量走势：住宅存量连续四个月保持上升态势，按月均去化算，去化周期基本维持在20个月左右，高于青岛市12.5个月的去化周期，压力明显。;上半年住宅成交面积结构在120㎡以下的占82%。80-100㎡中小户型占比55%居首位；100-120㎡大户型占比15%位列第二；60-80㎡小户型占比12%位列第三； 住宅成交价格5000元/㎡以下占比达69%。均价4000-5000元/㎡占比34%，位列第一；均价3000-4000元/㎡占比27%，位列第二。;;房地产均值划分标准： 经济地位 街区规划 交通 配套 环境 房地产饱和度 房地产档次 ;微观市场;微观市场;微观市场;微观市场;微观市场;市场洞察启示;3;数据来源;胶州市刚需客户特征;胶州市刚需客户特征;刚需客户描摹;数据来源;受访者基本特征;产品需求;地块认知;客户筛选;两类客户描摹;客户需求分析对本案启示;总体结论：;4;鹏翔的营销主张： 鲜明旗帜— 做胶州东部新城第一大盘！ ;Q：如何做第一大盘？;;前期现金流，后期高利润;项目整体开发模式;项目整体开发成长周期;项目整盘开发价值次序;【致胜秘招四张王牌贯穿全盘】;项目属性定位;浓郁法兰西风情国际人文特区;项目案名;凯旋国际城，一生之城！;——让生活，“法兰西风情”无处不在！;所处阶段不同而采取不同的价格策略，整体采用逐步溢价的方式，在大盘整体开发周期内形成稳健上升的价格曲线。;项目整盘价格体系;项目整盘客群成长演变;分析维度;【配套第一】;【服务第一】;5;营销总策略形成;大盘背书;;2、首期开发建议——大规模快速建设;一）销售实现;销售实现与执行保障;2014年3月;低开高走 平稳爬升 分区定价 拉大跨度;客户类型;二）执行保障; 虚网立势 全线覆盖 公关造势;【推广3部曲】;;公关活动持续造势 迅速制造全城影响;67;推广主题;8000组;工业园 派单+???展;100人大战 全面封杀;乡镇大集巡展+派单：全面覆盖周边、乡镇客户购物半径;村庄巡演：全面覆盖客户居住半径;活动嫁接：直击 刚需客户 5大吸引触点;;竞品拦截：竞品借势，客户截流;竞品拦截—领地拦截+通路拦截+商圈拦截;结合胶州当地推广媒介实际情况，本案整盘的推广费用预计约占总销售的1.5%，总销售额按约3.7亿计算即555万。