房地产投资信托基金研究(_76页).docVIP

研究报告 RESEARCH REPORT 房地产投资信托基金研究　  课题研究员  毛志荣　  深圳证券交易所综合研究所 2004.1.16 深证综研字第 0089 号 房地产投资信托基金研究  内  容  提  要  本报告考察了近年来在海外证券市场迅速发展的房地产投资信 托基金（ＲＥＩＴｓ）产品，通过对 ＲＥＩＴｓ 产品特性及相关立法的分析比较， 结合我国房地产业、房地产融资状况和法律制度的现状，分析我国发 展 ＲＥＩＴｓ 产品的市场环境和路径选择。　 1.美国 REITs 的发展模式基本上是在税收法律条款下的市场型模 式。从税收的角度，确立 REITs 的税收优惠条件。REITs 行业根据税 法和市场状况，在结构、经营策略等方面作出相应的决策。 2.亚洲国家的模式主要是通过建立类似于美国 REITs 条件的专项 法规，对 REITs 产品提出设立条件和监管要求，强调 REITs 结构中各 参与方的条件和责任。 3.美国 REITs 的结构创新和演变是相关税法演变以及 REITs 对市 场变化作出应对的结果。亚洲 REITs 的结构是满足法规要求的结果， REITs 在亚洲没有形成由市场环境所致的结构变异。 4.REITs 在投资特性上是具有固定收益产品和中小盘股票特征的 投资产品。对收入的高分红要求使其具有固定收益的特征；房地产作 为 REITs 的投资目标决定了其收益的相对稳定性；REITs 的投资收益 表现为其投资总收益比高增长公司低，但比债券收益高；其收益与其 －1－ 房地产投资信托基金研究 他金融资产的相关度较低。 5.根据 GAAP 会计准则的净收入计算不能真实反映 REITs 的现金 流的情况。对 REITs 的合理评估是运营资本（FFO）评估方法。FFO 是传统的净收入计算加上折旧和分摊，再调整由资产销售而产生的收 益或损失。 6.发展我国 REITs 产品的可以为房地产商提供银行外融资渠道， 缓解由于迅速发展的房地产业对银行房地产贷款产生的压力，降低银 行由于房地产贷款比重过高所带来的风险；同时 REITs 产品有助于发 展低风险证券产品，使我国证券市场的产品结构趋于合理。 7.信托计划、封闭式产业基金和房地产公司型 REITs 是三种发展 我国 REITs 产品的选择路径。信托计划最符合 REITs 产品的结构要求， 但是在现有的法律制度中，需要突破相当多的法律制度限制，难度较 大。封闭式产业基金的路径具有结构上的优势，但是由于缺乏有关产 业基金的法律和法规 ,在实施中难度较大。房地产公司型 REITs 的模 式所面临的法律制度障碍相对较小。但是，面临着公司治理和潜在的 利益冲突问题。 －2－ 房地产投资信托基金研究  目  录  一、导  言 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． １  二、海外 ＲＥＩＴＳ 的发展现状．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ３ （一）　ＲＥＩＴｓ 在全球的发展 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．３ （二）　ＲＥＩＴｓ 的种类 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．５ 三、ＲＥＩＴＳ 产品的国际比较 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． ７ （一）　ＲＥＩＴｓ 的两种发展模式比较 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．８ （二）　ＲＥＩＴｓ 的结构比较 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１３ （三）　ＲＥＩＴｓ 的上市条件比较 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１７ 四、ＲＥＩＴＳ 的投资特性分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．． １８ （一）ＲＥＩＴｓ 的独特优势 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１８ （二）ＲＥＩＴｓ 与相似产品的差异 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．１９ （三）ＲＥＩＴｓ 与其他金融资产的相关度 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２０ （四）ＲＥＩＴｓ 投资的收益和风险 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２１ 五、我国发展 ＲＥＩＴＳ 的环境分析和路径选择 ．．．．．．．．．．．．．．．． ２４ （一）　我国发展 ＲＥＩＴｓ 的环境分析 ．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．２４ （二）　我国发展 ＲＥＩＴｓ 产品的路径选择