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林肯土地政策学院：土地与城市 林肯土地政策学院：土地与城市 宋平 城市土地利用问题是城市规划的核心。随着改革开放的实施,中国 一方面，自置产权的发展也因为经济的可获得性(例如房屋贷款放开)得 的经济发展取得了举世瞩目的成就，与此同时也经历了快速的城市 到促进。以英国为例，具有房屋所有权的人占总人口的比重从1971年 化，人们对土地的关注越来越多。自1988年以来，土地和房地产的 的49%，增长为1989年的66%。交通和通讯变化是另一个可以解释城 商品化与市场化，创造了土地经营者，使城市发展这个竞争之所变得 市土地需求持续增长的原因。特别是1920年代以来美国的主要交通方 更加错综复杂(朱，2000)。目前，中国经济、社会和城市的发展进入 式由火车向小汽车转变，其后随之而来的，是欧洲的人流与物流点到 了新阶段。在新的形势下，对土地与城市的传统观点进行重新审视势 点的更自由便捷的运输，这些都使得城市的纤缕联系变得更松散并导 在必行。 致了新型的城市发展模式。与此同时，新的主要节点以公路的交叉点 和国际机场的形式出现在土地相对便宜的城市郊区，它们代表了经济 土地与城市：不仅仅是土地 活动的新的区位机会。开发商迅速抓住这些机会，建设了写字楼、综 在经济活动的组织和人类居住地的空间模式中，是以城市为主的。 合性零售中心、科学园、高科技工业基地，所有这些都创造了新的城 到了20世纪中叶，大规模的城市增长成为普遍现象。今天，70%以上 市形态。更近期以来过剩的通讯应用和其他电子科技的进步，进一步 发达国家的人口居住在城市中，更高比例的经济、政治和行政权力集 改变了经济活动的区位模式，使得城市的一些传统内涵失去了意义。 中于此。可想而知，城市中的土地利用密集度非常之高。以美国为例， 城市土地必须被看作持续演变的模式而非静止的，刚刚过去的那个世 75%的人口集中于只占国土总数1.5%的城市土地上(Kivell, 1993)。尤 纪见证了近代历史上土地最迅速最深刻的变化。 其是在发达地区，对城市土地的需求仍然很大。 另外，把土地看作城市发展的多面体也很关键。土地不应该只是 在发达国家里，人口增长是城市蔓延的主要原因，因为更多的人 中性的空间、活动和物体的承载体，而是城市生活各方面的实实在在 要消费更多的城市土地。近年来，许多发达国家人口增长相对减少，但 的固有的一部分。土地是理解城市发展两个重要方面的关键。首先， 这仍然对城市蔓延起了很大作用。即使人口没有什么净增长，以及诸 它对于解释城市形态的形成、布局和生长很重要。其次，它是城市活 如离婚、婚姻模式改变、老年人口等社会和人口问题，城市也要求有 动的中心，它影响经济发展，带来权力，决定不同社会团体和活动之 更多的住房。个人财富的增长是城市土地配置和需求的第二个主要原 间的关系(Kevill, 1993)。 Kevill (1993)认为：土地是城市形态、(赋予 因。在西方城市里，生活基本需求已经充分满足后，增长的财富就会 经济和政治)力量、城市规划系统的基础，(城市活动的)环境，土地还 促进和提高对土地的消费。当然这与提高了的生活水平、更低的居住 意味着城市变化。Kaiser等人 (Kaiser等，1995)认为：土地是生活的 密度、小汽车数目的增长有关系，但这也导致了更多的休闲时间和休 环境(具有社会使用价值)，土地是商品(就其市场价值而言)，土地是自 闲活动方式的多元化。所有这些活动都要求土地处在或靠近城市中主 然系统的一部分(具有生态价值)。不论是 Kevill还是Kaiser，他们观 要的人口中心。不确定的经济使得人们投资房地产来预防通货膨胀和 点的核心思想都是一个：对于城市发展来讲，土地的涵义不仅仅是土 保值，再加上生活方式的取向，导致了自置房屋所有权的快速增长。另 地(Song, 2003)。 作者：宋平，香港大学城市规划与环境管理研究中心，博士。E-mail: psong@hkusua.hku.hk 国外城市规划 2 003 Vo l . 18 , No .4 1