国业百货商场招商策划方案71p.docVIP

螁 羂膈蒅 蚇羁 芀芈 拟定人： 目 录 （6）第一部分 项目商圈分析－－－－－－－－－－－－－－一、商圈理论二、公明主要零售商圈三、公明国业百货商场概况四、SWOT 分析五、项目发展定位六、项目发展节点第二部分 项目商业市场的定位－－－－－－－－－－（33）一、项目形象定位二、项目功能定位三、目标客户定位四、租金定位第三部分 项目招商规划－－－－－－－－－－－－－（40）一、招商业态组合二、品牌引进计划三、招商合作方式、条件预测和建议四、招商策略五、招商工作计划进度六、招商具体工作内容七、招商宣传方式八、招商人员配备计划九、招商人员的岗位职责十、招商与项目销售之配合第四部分 项目商业开发－－－－－－－－－－－－－（50）一、项目开发理念二、项目规划设计三、商业推广计划第五部分 项目宏观经济环境分析－－－－－－－－－（57）一、公明宏观环境概述二、深圳市中部物流组团分区规划三、公明经济发展的特点 结语－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 71附件一：招商合同附件二：商户意向登记表附件三：招商合同审批表范本附件四：商户租赁意向书 拟订人： 前 言 近年来，随着国内各地区商业地产的规模化发展，大量的商业地产项目源源不断的推向市场，商业市场的传统经营格局被不断的更新，商业经营的竞争格局在不断升级。如何充分利用好商用物业资源，创造新的、可持续发展的商业经营运作模式，使发展商、投资者、经营者三方互利共赢，是当前大多数商用物业开发商在开发和运作项目时需要认真思考和面对的一个现实课题。 在商业地产开发过程中，众多的地产发展商自身的缺乏或不具备专业化的商业管理能力，一哄而上，仓促圈地建房，为了回笼租金，物业的销售就成为发展商的头等大事。由于项目往往缺乏系统、科学、可行的商业经营规划，随意的产权分割造成项目在招商、经营上遇到阻滞，导致商场无法为续的想象比比皆是。 事实上，商业地产属于高风险、搞技术的地产开发种类，涉及商业定位、经营、推广等充满挑战的商业领域，随着商业地产推广技术的提高和商业经营风险的不断增大，那种只管销售，不论经营的急于求成的想??都是不切实际的，最终结果将逃离不了被市场无情的吞噬和抛弃的命运。 商业地产项目作为商业与房地产的结合，发展商、投资者、经营者及终端消费者都是商业经营的参与者。而从销售推广模式上看，也从最初的买方和卖方的简单销售关系，发展成为经营与销售的兼顾，协调发展商、商铺投资者、租赁经营者各方面利益、各种矛盾的综合营销推广模式，从而实现发展商、商户投资者、经营者之间的多赢。 “没有金刚钻， ， 不揽瓷器活” 发展商只有充分认识商业地产开发的高价值与高风险，建立综合的商业地产开发与营销体系，从商业地产的前期定位策划入手，从商业业态和 。资源的整合做起，并对商业经营真正负起责任来，才能寻找到商铺开发的“点金石” 金冠福品牌企业管理公司凭借多年来成功的商业经营管理经验，来介入公明国业百货商场的商业规划、经营、管理，将以“所有权、经营权、管理权”三权分立的管理模式为公明国业百货商场提供商业全程管理服务，并将完善的服务渗透到国业百货商场经营活动的各个层面，包括前期定位、规划、招商、策划、后期营运管理等多个环节。 没有调查就没有发言权。为了尽可能全面完整的了解和掌握公明商业市场的状况，以便准确的制定和实施公明国业百货商场项目的商业经营发展规划，金冠福品牌企业管理公司精心准备并严格安排了公明国业百货商场项目的市场调查工作，采取市场走访、访问、资料查阅、电话咨询、丈量、计算等多种调查形式，对区域市场的市场背景环境、商圈分布、项目情况、商业竞争对手状况、广告媒介等进行专案调查。调查工作覆盖紧靠公明的龙华、松岗、沙井等商圈，采集并整理大量的有效数据。在整个调查过程中，我们力求将区域市场的商业资源、运营商和消费者的习惯摸清摸透；力求钅克Φ纳倘η弧⑿姓婊⒅鼙吖叵怠⑸桃到峁埂⒄猩谈窬帧⑾钅壳捌诘耐乒阕纯觥⒄猩讨鞅甑拿迕福涣η蠼钅康木赫允郑ㄍ堤抵值木赫允值南肿础⒂巴乒悴呗悦迕福涣η蠼赡苡跋煜钅空猩掏乒愕哪谕獠恳蛩孛迕福涣η蠼髌木摺⑾颜叩男睦砑靶形Ｊ矫迕福涣η蠼髌拿浇樽试吹目衫贸潭群拖颜叨怨愀嫱乒愕男睦怼⑾埠谩⑾肮呙迕复佣钅康纳桃刀ㄎ还婊⒄猩獭⑹谐⊥乒恪⒑笮芾淼裙ぷ魈峁┳既返囊谰荨?通过市场调研，我们对公明国业百货商场项目有了更为直接和深入的了解。在市场调查的基础上，我们充分结合区域市场和项目自身的特点，有针对性的提出了公明国业百货商场的招商企划。我们相信，在与发展商的共同努力下，必将使公明国业百货商场的商业价值及物业价值得到充分的发挥，使公明国业百货商场成为公明乃至深圳市商业地产开发和经营的成功典范。 第一部分 项目商圈分析一、商圈理论1. 商圈的界定