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济南整体别墅市场分析 一、济南别墅物业发展现状分析 （一）济南别墅市场处于初步发展阶段 90年代末，别墅物业进入济南房地产市场，但因其发展速度缓慢，导致济南别墅整体市场仍处于初步发展阶段。主要表现为：1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。 纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。 2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。 济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。2004年热销别墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得别墅销售市场上一枝独秀的局面。 3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品尚未出现。 济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、叠加别墅均未出现。 4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。 儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对别墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。 5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。 济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。 二、济南别墅物业区域市场分析 济南市别墅物业的发展尚未形成一定的片区气候，目前主要在售别墅物业分散于市内局部区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区一枝独秀，城郊郊区四面分散，周边县市夹击的市场特征。 1、城市别墅区一枝独秀 真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区是济南市内唯一有别墅出现的区域，只是这些别墅只是零星存在于一些高档住宅小区里，未形成气候，在千佛山至今没有一个纯别墅小区出现。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅，在济南市场可谓一枝独秀。 2、城市郊区别墅分析 南部区域——南部山区别墅 南部山区因其独特的山景资源和地块资源，吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅，其高规格的规划和设计，将会形成未来济南别墅市场的一支生力军，引起较大的市场轰动和影响，也是未来与本项目具有相当竞争的区域之一。 东部区域——别墅市场前进的方向 根据城市规划的方针政策，东部新城是济南的发展方向，随着经十东路景观大道的修建，东部郊区概念随之降低，人们对于这一区域的发展寄于厚望。随着城市的东拓，东部区域逐渐成为济南别墅发展的又一个区域方向。近期，出现的悉尼花乡项目就是东部新城片区所出现的新型别墅典型代表； 北部、西部区域——别墅市场不容乐观 北部、西部区域由于在自然景观、交通条件、生活水平、配套设施以及城市规划方面，不具备别墅开发条件，其区域位置也不被别墅客户看好，因此这两个区域在别墅市场的未来表现不容乐观。 3、周边县市别墅区的兴起，对济南别墅市场形成夹击之势。 济南周边县市如长清、章丘、聊城、邹城等地都有较大规模的别墅社区面市，其市场整体表现较差，但这些周边县市的别墅区域形成，对于济南别墅市场造成了客源分流，形成夹击之势，加剧了别墅市场的竞争。 济南市典型别墅项目调查 一、典型项目选取说明： 目前济南市区、城郊和周边县市主要在售别墅项目 二、典型别墅物业分析： 悉尼花乡 项目位置：济南历城高新技术开发区北侧 项目规模：占地400亩，分三期开发，一期为160栋，原版移植澳洲的自然生态园景。 绿化率50%，容积率0.59。 开 发 商：山东世通房地产有限公司 规划设计：澳洲U/A集团 建筑设计：香港中元设计国际有限公司.济南市建筑设计研究院 销售价格：单位均价约5500元/平方米，幢均价77万/套，最高价为180万/套； 主题推广语：悉尼花乡，纯美生活感动济南 销售分析：一期开发的VIEWHOUSE景观洋房，推出市场不久即销售结束。 二期为Townhouse连排别墅， Townhouse别墅开盘价为4500元/平方米，最