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影响我国房价政策因素分析 　　摘要:影响房价的因素错综复杂,其中,房地产业相关的制度和政策安排是基础性和根源性的。本文通过分析房地产业相关的土地、财政、金融等方面的制度和政策,探讨影响我国房价形成的根源性原因。 　　关键词:房价,政策因素,分析 　　 　　影响房价的因素错综复杂,笔者认为,与房地产业相关的制度和政策安排是基础性和根源性的。我国土地、财政、金融等方面的制度和政策不仅规定了房地产业发展的框架,而且作为国家宏观调控的重要工具,作用于房地产供给和需求,影响着房地产业发展的脉络和走向。本文试图通过分析房地产业相关的制度和政策安排,探讨影响房价的根源性原因。 　　 　　一、房地产的供给和需求 　　 　　任何有关房地产业的制度安排都会通过供需最终影响到房价。从供给方面看,我国房地产成本主要由土地价格、建筑安装成本及各项税费组成。建筑安装??本相对恒定:由于建材价格和工人工资在一定时期内的价格是相对稳定的,所以全国建设相同标准的房子造价差别不会太大。并且从长期趋势上看,随着技术进步和劳动生产力的提高,建筑产品和其他产品一样,价格会相对下降。房地产税费成本决定于财税制度,是房价重要组成部分。土地价格是地租资本化,随着经济的发展,地租和地价有长期上升的趋势。同时,地价会随着土地供求关系的变化发生较大的波动,一国土地供需制度对地价的形成发挥着基础性作用。因此从供给角度看,无论是土地成本还是税费成本,政府的制度安排都发挥重要作用,从而深刻地影响着房价的形成。 　　房地产的需求具有双重性,包括真实需求和投资、投机需求。根据国家统计局抽样调查数据,中国城市化率已从上世纪90年代的28%达到了2008年的45.5%,城市人口每年增加1%左右,大约1800万-2000万。据此推算,2010年我国城市化水平将达到60%,城镇人口增加到8亿至8.5亿。按照每个新增城市人口需住房面积22平方米计算,未来十年每年需增加住宅面积4.4亿平方米。如果考虑到现有城镇居民的改善性住房需求,按人均住房面积从当前的26平方米增加到35平方米测算,对房地产的真实需求每年将会增加5.4亿平方米,至10亿平方米。可见,未来10年,我国住房的刚性需求十分旺盛,决定了住房市场的长期繁荣。房地产的投资性需求弹性较强,受政府政策和宏观经济形势影响显著。房地产的投资投机性需求是可以无限放大的,如果不加限制,会导致房价的非理性上涨,形成房地产泡沫,给国民经济造成严重危害。我国住房需求现状,决定了我国的财政金融政策必须鼓励真实住房需求,限制和打击投资投机性住房需求。 　　 　　二、我国土地供应制度 　　 　　(一)我国耕地保护制度 　　我国人多地少,耕地资源十分紧张。与此同时,耕地保护形势不容乐观。国土资源部《2008年国土资源公报》显示,2008年我国耕地总面积18.2574亿亩,人均耕地面积已由10年前的1.59亩减少到1.4亩。目前,全国2800多个区县中,已经有600多个低于联合国粮农组织确定的人均耕地0.8亩的警戒线。 　　为了维护我国的粮食安全,我国实行最严格的耕地保护制度。例如,我国《土地管理法》规定,征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五公顷及其他土地超过七十公顷的,由国务院批准。可见,我国人多地少、耕地资源稀缺的国情以及由此形成的耕地保护制度,根本上决定了我国建设用地供给的稀缺性,进而影响了房地产价格。 　　(二)土地制度的城乡二元结构 　　我国法律规定城市土地属国家所有,农村和城市郊区土地属集体所有,国有土地使用权可依法流转,集体土地使用权不允许向集体以外居民流转,形成了土地制度的城乡二元结构。 　　对于城市建设土地需求,我国《土地管理法》规定,必须依法申请使用国有土地。农民集体所有土地用于建设的,仅限于乡镇企业、乡(镇)村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡(镇)村建设。 　　城市化是我国经济社会发展的重要引擎。城市化发展需要源源不断的提供城市建设用地。在目前我国城乡二元土地制度框架下,新增城市建设用地主要来源于农民集体所有土地。由上可知,集体土地是不能直接用于城市建设的,只有被国家征用后转化为国有建设用地,方可用于城市建设。我国宪法规定,国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。目前,地方政府纷纷设立土地储备中心,征用农民集体所有土地,进行土地一级开发,通过土地出让形式,供应国有建设用地使用权。其中,用于商业、住宅、旅游等方面的用地,必须通过招拍挂形式进行出让。纵观目前我国的土地出让制度可知,国有土地使用权的需求是市场化的,而新增城市建设用地的供给则由地方政府垄断。地方政府垄断土地一级开发市场,存在两方面不利影响:一方面地方政府受资金、人员等客观条件的限制,新增建设用地的供给