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影响我国房价上涨供给因素实证分析 　　 [摘 要]房改以来,我国住房价格一路攀升,出现了过度繁荣的景象。导致这一问题产生的主要因素是供给,因此本文重点剖析了房地产价格上涨的供给原因:政府垄断和房地产业的区域垄断。并从定量的角度计算了房地产市场的勒纳垄断指数,最后针对现状给出了建议:增加土地和住房供给;考核绿色GDP指标;最高限价法调控。 　　 [关键词]房地产价格 供给 垄断 勒纳指数 　　 　　 一、引言 　　房价的高低一直是经济学研究的热点与重点,近十多年的中国房地产价格的飙升尤其引人注目。特别是1998年推行城镇住房制度改革以来,我国房地产业投资额的速度增长远远高于国内生产总值的增长速度。虽然住宅市场的繁荣推动了我国经济增长,并带动居民的收入水平增长,可与飞速上涨的房价相比,居民对住房的购买力却持续下降,首付和房贷已经成为了绝大部分家庭的包袱,影响到了居民的幸福指数,不利于和谐社会的发展。 　　因此,研究我国房地产价格上涨的因素是极其重要的。根据沈悦、刘洪(2004)的研究,1998年以来,我国各城市住宅价格的高速增长已经不能很好地用经济基本面和住宅价格来解释,用完全竞争的房地产市场模型已无法很好解释我国房地产市场的现状;陈志武(2010)也在《当前的房地产政策需反思》一文谈论到,影响我国房价上涨的重要因素在于供给不足。所以本文着重分析影响我国房地产价格上涨的供给因素,并对其进行实证分析。以此为政府制定房价政策提供有利的理论依据,从而构建一个健康、稳定的房地产市场。 　　二、引起房价上涨的供给因素 　　1、地方政府垄断土地供应 　　我国的地产市场由各地地方完全垄断。房地产开发商必须从当地政府手里拿地,通过交纳土地出让金来有偿获得土地使用权。政府为了公平交易原则实行土地拍卖方式,超过拍卖起叫价的最高出价者可以取得该宗土地的使用权。因为地方政府是土地的供应商,所以实际上地方政府垄断了所管辖区域的土地经营权。并且政府还获得了相关的税收。这收入占了政府财政指标的一个大头,所以地方政府为了扩大收入,有足够的动力高价卖地。近两年来,地王屡见不鲜,一级市场的房价一高再高,???价和房地产税已占到房地产开发成本50%以上。因此,地方政府的垄断是土地供应不足以及跟随着房地产供应不足的重要原因。 　　再者,我国一直实行18亿亩农用土地红线这一政策,它占了我国很多的土地资源。而“18亿亩”这条红线是否符合当今我国的国情是需要论证的。一方面,因为随着科技的发展,亩产量不断提高,耕地面积的含义已与原来不同。另一方面,土地资源不是我国的优势,全球化的今天,按照比较优势原理,他国生活用品依赖中国制造,我国粮食也可以从诸如巴西、美国进口。如果释放一部分低效率农用土地转为房产,这将一定程度的缓解土地供给不足的局面。 　　2、区域寡头垄断的房地产市场 　　除却地方政府对土地的垄断,房地产开发商在房产市场上也未形成充分的竞争。虽然整个中国的房地产开发商的数量很大,但某一城市的房地产开发商数量却比较有限。因此我国的房地产行业属于典型的寡头垄断,只有少数几个厂商相互竞争。由于购房者对某个地域的严格选择性,在城市里的相同区域且相同时间段进行销售的楼盘之间才会有可能产生竞争,而现状是一个城市在相同区域且在相同时间段进行销售的楼盘数量很有限。因此我国房地产市场是一个区域性市场,当涉及某个区域市场时,厂商的数量就比研究的全国市场时要少许多,而有实力的更少,极容易形成区域性寡头垄断市场。 　　房地产市场区域寡头垄断最主要的表现就是对区域内土地资源的垄断经营。在掌握了区域内稀缺资源的基础上,也就拥有了本区域房地产商品定价权,成为该区域的垄断寡头。这样房地产商赚取的就不是供求平衡的边际利润,而是非均衡市场的垄断利润。例如2004年天鸿、万科等几家开发商在北京开发的项目,其销售额和销售面积占北京市场的份额分别为41%和30.8%,如果放在北京某一区域内这个数字会更大,而这种区域寡头市场对房地产供给的影响是不言而喻的。 　　此外房地产开发商的“见风涨”、“捂盘”和“囤地”现象更加剧了房地产供给的不足。使原本供需不平衡的房地产市场更加恶化。图1描述了我国近几年房地产开发商土地购置面积和完成土地开发面积的实际情况,从图中我们看出,2002年以后,实际完成土地开发面积远小于土地购置面积,说明大部分土地并未使用于实际开发。所以,供应的土地短缺导致房屋供给短缺。 　　■ 　　综上所述,我国地方政府对土地的垄断以及房地产开发商的区域寡头垄断的合谋行为,是我国房地产市场的自然垄断程度相当高,这也是导致房地产市场供给不足的最主要因素。所以,定量测量我国的房地产的自然垄断程度将会对我国房地产市场供给不足方面做出解释。 　　三、对我国房地产供给垄断程度较高的实证分