德国住房租赁市场发展主要经验及启示.docVIP

德国住房租赁市场发展主要经验及启示 　　摘要：发展住房租赁市场是解决我国低收入群体住房问题的重要措施。目前，很多国家在解决本国居民住房问题上都不同程度地采取住房租赁措施，尤其是德国。本文以德国为例，研究其住房租赁市场发展的主要经验，并结合中国实际，构建我国住房租赁市场的发展路径。 　　关键词：德国；住房租赁；主要经验；启示 　　中图分类号：F830　文献标识码：B　文章编号：1674-2265(2011)10-0046-04 　　 　　一、引言 　　近年来，由于各种利益的驱使，从政策导向和我国居民获取、解决住房问题的意识上看，租赁方式在我国被边缘化。住房市场结构明显失衡，直接影响到房地产市场持续健康发展。 　　一方面，从整个住房租赁市场来看，我国缺乏专门的房屋租赁法或相关租赁法规，租赁房屋的详细标准及租赁登记备案等缺乏细则，而且租房市场长期缺乏权威的统计信息，供需情况、房源分布、租金等没有统计部门的准确数据，政策制定与居民租房缺乏信息支撑，导致承租人或出租人权益未得到有效保护，租赁市场乱象频生。另一方面，我国缺乏房地产企业涉足的住房租赁供应体系。现行的政策安排基本上是鼓励住房出售，企业经营租赁住房税负占租金收入的30％左右，在这种税率下，企业基本无盈利可言，因此开发商和机构投资者很难涉足住房租赁的投资和经营。而且房地产企业投资经营住房租赁缺乏长期稳定的融资渠道。与投资出售的住房相比，投资供出租的住房需要长期占用资金，且资金量较大，投资回收期一般要30-40年，因此对企业资金实力和融资能力的要求很高，大量规模小的房地产企业缺乏足够的资金。在我国目前的金融体制下，房地产开发企业缺乏长期政策性贷款支持，经营租赁房在融资上面临困难。 　　另外，对于我国提倡的公共租赁房建设发展(包括廉租房)，由于政府持有房源，后续的维护、更新改造以及管理方面都需要投入大量的人力、物力和财力，这对政府的资格审查、后续管理等效率均提出了更高的要求，而且全国各地建设标准差异较大，国家层面的针对公租房的法规制度或指导性意见无法统一或规范。廉租房覆盖范围有待进一步扩大，公共资源并未实现均等化，加之户籍、教育等基本权利与住房长期挂钩的不合理现象，政府难以有效调配资源，“夹心层”的租住房问题愈发突出。 　　本文尝试借鉴德国住房租赁市场发展的主要经验，结合中国实际，构建我国住房租赁市场的发展路径。 　　二、租赁住房的双重属性 　　根据使用者住房占有方式或住房消费方式的不同，通常将住房分为租赁住房与自有住房两类。对于自有住房，使用者享有完全产权，如所有权、使用权、收益权、处置权等，同时可以在市场上自由买卖住房。对于租赁住房，使用者只具有合同期内的使用权，所有权、收益权、处置权归租赁房主所有。自有住房不一定自住，也可用于租赁。 　　租赁住房有双重属性。一方面，租赁住房是一种商品，具有商品属性，其租金价格由市场供求关系决定，租金结构中必然包含了房主所要求的利润，一般是比较高的。住房的市场租金和市场买卖价格其实是内在一致的，所以，买不起住房的人也较难长期支付市场租金。市场租赁住房一般为私人或住房机构所有，以盈利为目的，租赁方式是自由寻找、自由成交。 　　另一方面，租赁住房还有特殊属性，即社会保障性，是解决中低收入人群、新就业人员、外来务工人员等住房困难的一个途径。突出表现在于它是确保居民生存的基本物质条件，是人们最基本的生活资料和必需品。那些中低收入家庭虽然不具备购买住房或市场租赁住房的消费能力，但“居者”应该“有其屋”，住房租赁不能完全由市场决定。保障性租赁住房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，租金价格低于市场价或承租者能承受的价格。对于租赁住房，过于强调其商品属性，忽略其社会保障属性，完全依赖市场实现其供求均衡，必然会引发分配不均、社会不稳定等问题。 　　保障性租赁住房由于具有特殊性，其投资与建设自然由政府负责。然而，政府财力是有限的，其作用不能仅仅停留在花钱投资上，而且还需引导民间资本投资建造保障性租赁住房。投资建造只租不售的保障性租赁住房，靠民间资本完全自愿是不可能的，这就需要政府的指导和适度的强制性。也就是说政府可以通过法律法规等行政干预形式，强制要求具有一定开发规模的房地产公司建造一定比例的保障性租赁住房，从而实现政府的社会职能。 　　三、住房租赁市场发展的德国模式 　　在德国这个欧洲综合经济实力最强的国家，60％的民众选择一辈子租房居住。这并不是因为德国房价高，与其国民收入相比，德国是西方发达国家中房价最低的国家之一。租房，作为大部分国民的规模性行为，在德国有着悠久的历史。长期以来，良好的法律法规、政策条例规范了房屋租赁市场，很好地保障了租客的权益。被称为“福利社会”的德国，对房屋租赁的规范深深地根植于其宪法精神中，这种理