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我国中低收入群体住房问题研究 　　[摘 要]住房问题关系民生、经济发展、社会稳定等诸多方面。随着我国住房体制的改革,中等偏下和低收入群体的住房问题日益凸显。本文从住房改革、住房市场结构、政府角色等方面分析住房问题产生的原因;详细探讨现行的经济适用房制度和廉租房制度的执行状况和存在的问题;提出发展经济租赁房、完善廉租房、经济适用房实行货币补贴等政策建议。 　　[关键词] 住房问题 经济适用房 廉租房 　　 　　住房问题关系百姓的切身利益,解决好住房问题,特别是中低收入阶层的住房问题,是件国计民生的大事。20多年来,我国的住房制度改革不断深化,城市住宅建设持续快速发展,城市居民住房条件总体上有了较大改善。但同时我们必须看到,我国现阶段还存在着较为严重的中等偏下和低收入(含最低收入)群体等的住房困难问题。 　　一、住房问题产生的原因分析 　　1.中国住房制度改革的必然结果 　　自20世纪80年代我国开始将传统的实物分房福利体制转向货币化分配、市场化和社会化供应的住房制,住房制度改革改善了人们的住房条件,但也产生了一系列住房问题。住房问题的核心是居民住房消费支付能力的不足,大量中低收入家庭的支付能力与具有适宜标准的住房价格之间存在着巨大的鸿沟,他们难以依靠自身力量通过市场解决住房困难的状况。这是住房问题的症结所在,也是住房保障问题产生的本质原因。 　　2.我国房地产市场存在住房结构的失衡 　　我国房地产市场存在住房结构失衡的矛盾。一方面是中高档房地产产品供给多。根据国际经验,发展中国家的高档物业在房地产中所占比例应在5%-10%之间,而目前我国房地产市场中的主要供给仍然是中高档商品住房,其中高档商品住房占15%左右。另一方面,低价房供给不足,老百姓真正需要的中低价位的经济适用房较为缺乏,并且经济适用房供给逐年下降。 　　3.政府在房地产业的双重身份 　　政府在房地产市场中具有参与者和监管者双重身份,因此在面对房地产业时就有两个相反的政策目标:一方面,提供住宅、厂房、商厦用地,满足居民居住及商业活动需要,要维护土地价格稳定、低廉。另一方面,土地是政府获得土地增值和地租的来源,又是征税的基础,土地价格最好能不断上涨。 　　现行的土地批租制度使地方政府具有操控土地市场和土地价格的利益。卖地成为地方财政收入的主要来源。土地价格上涨,土地出让金也上涨。地方政府具有推高土地价格的利益驱动。我国的土地征用市场是一个行政压制下国家独家收购的买方垄断市场,土地出让市场是一个国家独家供给的卖方垄断市场。在这种情况下,政府没有足够的动力平抑房价,也没有足够的动力提供符合需求数量的经济适用房和廉租房,造成房价过高、低端房屋供给不足的现状,使得中等偏下和低收入者买不起房。 　　二、现行住房政策存在的问题 　　为解决住房改革中出现的住房问题,国家一直在努力建立和完善住房保障体系。经过二十余年的努力,我国已经形成了基本的多层次住房保障体系,实施了一系列针对中等偏下和低收入(含最低收入)住房困难家庭的制度安排和政策措施。城镇住房保障制度的核心是“对不同收入的家庭,实行不同的住房供应政策”:对高收入家庭提供商品房,实行市场价;对中低收入家庭提供经济适用住房,实行政府指导价;对最低收入家庭提供廉租住房,实行政府定价。 　　1.经济适用房存在的问题 　　(1)供应规模不足 　　国家规定商品房开发中经济适用房的供给要占20%,但部分地方政府过分强调房地产对当地GDP增长的带动作用,过分依赖房地产税收和土地收入增加财政收入,有的地方削弱了经济适用住房建设用地供应,忽视解决困难群众住房问题,建设规模和供应总量明显不足。 　　(2)现有政策调整和执行不力,存在寻租空间 　　从调查和地方反映的有关情况看,部分地方对国家现行有关规定落实不到位,少数地方至今没有出台具体实施措施。一是对有关政策没有及时进行调整。部分地方没有按要求及时将供应对象调整为中等偏下收入和有购买能力的低收入家庭。一些地方还存在党政机关借集资、合作建房名义,变相搞实物分配的现象。二是对建设标准控制不严。据27个省会以上城市的统计,2004―2006年,开工建设的经济适用住房均套建筑面积超过80平方米的有13个,其中超过90平方米的有5个。三是销售监管不严。部分城市供应对象界定模糊、审查把关不严,优惠政策未能真正落实到保障对象。个别地方销售过程不够透明公开,少数地方甚至引发了炒房号现象。 　　2.廉租房存在的问题 　　尽管廉租住房制度已经推开,但建设步伐还比较缓慢,覆盖面还比较窄。造成廉租房供给不足的主要原因是资金来源不足。作为廉租房建设资金来源渠道的土地收益、住房公积金收益虽然落实较早,但数量有限。作为投资主渠道的各级财政预算安排一直到2007年中央财政安排专项补贴后地方