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我国房地产业健康和谐发展政策环境与对策 　　摘要：当前，为维护房地产市场的稳定，政府出台了一系列的政策措施。一方面解决中低收入居民的住房需求。加大保障性住房的建设力度，另一方面鼓励普通商品房消费，防止房价大起大落。要使我国房地产业和谐发展，需探索房价与地价剥离的定价方式，强化房地产企业的自身建设，加强与房地产相关的金融产品创新。继续加大保障性住房的建设力度。 　　关键词：房地产业；宏观调控；和谐发展；政策环境 　　中图分类号：F293.3 　　文献标识码：A 　　文章编号：1006-3544(2009)02-0048-05 　　 　　一、我国房地产业和谐发展的政策环境和市场走向 　　 　　随着美国次级债危机引发的全球金融危机的爆发和经济衰退，我国的房地产市场和政策在2008年经历了巨大变化。从紧缩信贷抑制楼市的疯狂，到默认地方政府连续出台拯救房地产政策，再到积极出台新???减免流通环节税费，政府对于房地产市场的态度在一年内发生了根本性的转变。国家扩大内需的4万亿财政投入和中央经济工作会议保增长的主题都发出了宏观调控转向的明确指向。2008年10月17日召开的国务院常务会议在安排部署新一年经济工作时，更明确提出要加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房。这一政策信息清晰地表明国家将在加快住房保障的基础上，支持自住和改善性购房，维护房地产市场健康稳定的发展。 　　 　　(一)政府将房地产健康稳步发展定为宏观调控目标 　　随着全球金融危机的愈演愈烈，我国出口形势日趋严峻，经济增速面临放缓的压力。在“内忧外患”的夹迫下，扩大内需成了我国经济“保增长”的优选路径。而扩大内需就离不开上下游关联度极强的房地产业。据国家统计局测算，房地产行业在我国固定资产投资中所占比例已达五分之一，上下游共涉及50多个行业。在出口萎缩、消费不足的背景下，如果房地产业出现剧烈下挫，我国经济迅速下滑的风险将加大。2008年国内外经济形势错综复杂，经济衰退阴影笼罩全球。在这一背景下，楼市调控就不仅仅是房地产一个行业的问题，而应立足整个宏观经济来看待。一方面部分城市房价的过快上涨超过了居民的购买能力，百姓希望房价进一步回归的呼声较高，另一方面房地产市场的持续低迷不利于行业及整个宏观经济的健康发展，如何在两者中寻求平衡，成为此轮调控政策的关键。 　　我国房地产市场遇冷时期更加需要政府的调控智慧，2008年10月17日召开的国务院常务会议传递的一个明显信号是，国家将在加快廉租房、经济适用房等保障性住房建设的基础上，通过调整税费等多项配套措施，维护房地产市场的健康稳定发展。众所周知，在房地产宏观调控上，政府承担着相互联系但又不能混淆的三方面责任：(1)对房地产行业宏观调控的主导方向是增加有效供给，防止诱发过高的预期；(2)对房地产市场的宏观调控应重视解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求造成的负面影响，强化行政手段在市场失灵领域的作用；(3)根据公共财力提供的可能性大力发展廉租房和经济适用房建设，以确保低收入阶层的基本住房需求。与此同时，房地产市场关乎国计民生，这在很大程度上要求调控只能使市场“软着陆”而不能“硬着陆”。调控政策的制定和实施，必须注意让市场泡沫在不再扩大的前提下逐步消化，确保市场回归稳定健康状态。短时间内“刺破”泡沫的“硬着陆”不仅是非理性的，也是十分危险的。一方面用保障的办法解决中低收入居民的住房需求，另一方面维护房地产市场的稳定，防止房价大起大落，这对各方而言都是一个利好。 　　 　　(二)高投入的保障型住房建设将使住有所居落到实处 　　国家住房和城乡建设部表示，2009年至2011年我国需要新增加200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成200多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元，将解决约1300万户低收入家庭的住房困难问题。从资金来源看，9000亿元的投资应该包含了国务院两年内4万亿元的刺激计划中分配给保障住房建设的资金。从各省市安排的情况看，这9000亿元将由中央转移支付、地方政府、企业、居民等多方共同筹集。中央转移支付主要用于中西部的廉租房建设和国有林、农、矿区的棚户改造。该投资计划无论是在时间和规模上还是在速度与力度上，与以往都有不少差别，表明其明显带有强烈的目的性和导向性。也就是说，今后3年保障性住房将成为房地产投资的重点，并把解决中低收入家庭的住房问题放在优先位置。 　　国务院再次明确肯定房地产行业是国民经济的重要支柱产业，正是从房地产行业的功能角度考虑的。同时，政府也采取了较为得当的措施，即政府投资房地产领域严格限制在廉租房和经济适用房，而非商品住房。大量建设廉租房和经济适用房必然会挤压商品住房的市场需求空间，目前的高房价应会逐