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房地产“市场力”作用下博弈分析 　　摘　要：中国的房地产市场涉及住房消费群体、住房投机群体、开发商、商业银行、地方政府和中央政府等利益群体，各方力量的互动、博弈关系异常复杂。文章从“市场力”这一概念入手，从博弈论的视角对房地产市场的各个利益群体进行剖析。通过对“主升力”、“主降力”和“平衡力”三种地产博弈“市场力”的具体分析，提出破解房地产市场不对等博弈的有效对策，就是实现地方政府的职能回归。 　　关键词：博弈；市场力；房地产；地方政府；职能回归 　　中图分类号：17293.3　文献标识码：A　文章编号：1005－0892(2009)08－0085－05 　　 　　一、房地产市场的利益群体 　　 　　房地产市场是本轮经济增长的核心，中国房地产市场改革不仅关乎房地产市场自身的稳定和持续发展，更关乎国家经济金融安全。中国房地产市场的体制调整全方位涉及住房消费群体、住房投机群体、开发商、商业银行、地方政府和中央政府等利益群体，各方现实力量的互动、博弈关系异常复杂。面对复杂的房地产弈局，面对房地产高位运行的严峻形势，毫无疑问，中国房地产市场处在关键的十字路口。房地产软着陆的解决之道，不可能来自房地产市场的单一参与群体，而只能在房地产利益相关群体的互动中去寻求。 　　按照各利益群体对房地产市场的作用，一般可以把房地产市场的主体分为政府、银行、供给者、需求者和舆论者，各类主体还可以细分为更为具体的主体，它们具有不同的市场职能和利益目标。他们的基本职能和利益目标不尽一致，因而各自行为的结果对房地产价格产生的影响也不尽相同，就像某种力量一样左右着房价的升降，本文将其暂定义为“市场力”。 　　本文从细分房地产市场主体人手，提出“市场力”概念，从博弈论的视角对房地产市场的各个利益群体进行剖析。房地产市场存在三种性质的“市场力”：一个是导致房价上涨趋势的市场力，定义为“主升力”；另一个是导致房价下降趋势的市场力，定义为“主降力”；还有一个是通过制定并维护市场规则保证“主升力”和“主降力”正常发挥作用而不直接影响房价升降的市场力，定义为“平衡力”。市场力的类型及主体构成组合见表1。 　　 　　二、房地产“市场力”作用下的博弈 　　 　　通过定义房地产“市场力”，可以把房地产市场各具体主体之间的博弈转化为市场力之间的博弈，也就是只需考察影响房价升降的两种力量――“主升力”和“主降力”二者之间的博弈，二者的大小可以看作博弈双方的力量水平。“平衡力”是维护博弈秩序的“裁判”，理论上不直接参与博弈，其作用就是保证博弈双方在均等条件下进行对等博弈。在“平衡力”作用下，“主升力”和“主降力”通过博弈达到均衡。所谓均衡，就是一种稳定状态，房地产在“市场力”作用下的博弈均衡，就是目前的房价。 　　如图1所示，“主升力”和“主降力”分别位于杠杆的两端，“平衡力”位于杠杆的中心位置，我们把主升力(raise)用字母R表示，主降力(drop)用字母D表示，平衡力(balance)用字母B表示，这个杠杆的中心(center)用字母c表示。 　　从图1可以看出：(1)如果杠杆保持水平，即R、B、D保持在同一个水平线上，则表示房价处于一个稳定状态。(2)如果杠杆偏离了水平位置，则表示房价有所升降。比如，如果“主升力”在博弈中处于优势，则杠杆将围绕中心c点顺时针转动，杠杆左端偏离水平位置的幅度，表面了房价上升的幅度。(3)“平衡力”虽然只是“裁判”，但对于博弈均衡的形成、打破原有的均衡及形成新的均衡起着至关重要的作用，“主升力”和“主降力”往往是在“平衡力”的影响下增强或减弱。“平衡力”的主体可能具有多重身份，或者突破市场规则性质转变为“主升力”或者“主降力”，直接参与市场博弈决定房价升降。如果“平衡力”有利于“主升力”就成了导致房价上涨的“助涨力”，如我国的地方政府作为土地供给者，就成为“主升力”的主体。(4)房地产“市场力”博弈虽然描述了房地产市场价格的形成，但只表明房价的升降趋势，不代表价格的实际高低水平。 　　 　　三、房地产“市场力”博弈的参与者 　　 　　(一) 　　“主升力”在房地产博弈中处于绝对优势 　　当前我国房地产市场的博弈，是典型的不完全信息动态博弈，以开发商、地方政府、商业银行、住房投机群体为代表的“主升力”利益群体势力庞大，在博弈中占有绝对优势。 　　1　房地产开发商――追求自身经济利益最大化 　　房地产开发商是房地产行业的核心组织者：在上向隶属地方政府的土地开发机构购买土地，在中跑政府许可相关批文、筹措资金、聘请专业机构设计、聘请建筑企业建筑施工、聘请监理机构监理等，在下组织销售。与其他企业一样，房地产开发商存在的目的是为了其自身经济利益最大化。 　　 　　城市土地虽有自然垄断特点，但不仅一手房在不同