江津祥瑞城项目全年度营销策略方案.doc

江津祥瑞城项目全年度营销策略方案 2013年全年度营销策略方案 【江津祥瑞城项目】 【壹：项目认知】 1、项目价值点结构 2、项目整体分期及分案名建议 3、项目使命提出 【贰：营销分析】 1、项目整体销售排期 2、2013年推售目标及货源梳理 3、主推产品分析 74、2013年全年销售目标梳理 5、蓄客目标分解 6、蓄客关键点提出 7、本案销售策略分析 【叁：推广分析】 1、推广策略思考 2、推广原则思考 3、推广策略阶段划分 4、本年度推广工作重心 5、产品导向的营销价值点分析 6、营销突破思考 7、目标客群心理诉求判断 8、推广核心目标提出 【肆：推广策略】 1、形象定位策略 2、2013年营销总控 3、营销资源整合及分配 4、媒体整合推广分期 5、媒体推广铺排计划 6、推广的故事主线演绎 【伍：执行策略】 1、执行统筹思路 2、战术执行 【陆：二季度细案】 【柒：外展场方案】 报告整体结构 Contents 3 壹：项目认知 1、项目价值点结构 2、项目整体分期及分案名建议 3、项目使命提出 4 项目价值点结构 本案为江津滨江新城核心40万方项目，分两大期开发，具备鲜明的标杆、 复合、投资等价值属性！ 本案价值 解构 产品价值 别墅、洋房、高层、公寓等 全产品体系的需求匹配。 企业品牌 江津本土地产开发龙头企业 经验丰富、美誉度高。 项目价值 40万方复合“墅质”城市综 合体，竞争层次的超越！ 地段价值 江津滨江新城核心，未来政 府职能中枢。 区域价值 重庆西南长江要津，区域地 产开发热土、产业拓展区。 配套价值 市政公园、公路交通以及中 心未来全功能城市配套。 5 项目使命 销售使命----利润与速度平衡 运营使命----祥瑞品牌强化 本案项目使命提出： 6 项目整体分期及分案名建议 根据整体物业层次特点，策源建议优先保证别墅区的相对纯粹性，划分为两 个独立组团开发，作分案名予以独立。 根据整体物业层次划分： 分物业案名建议： ?? 备选案名 祥瑞城 ?? 香缇溪岸 祥瑞城 ?? 别院 祥瑞城 ?? 名邸 祥瑞城 ?? 观澜 祥瑞城 ?? 伯爵堡 大一期 ??推荐案名 祥瑞 ?? 城与墅 7 项目整体分期及分案名建议 ?? 高层区 祥瑞城 ?? 天玺 祥瑞城 ?? 枫丹白露 祥瑞城 ?? 峰景 ?? 公寓区 祥瑞城 ?? 新城公馆 祥瑞城 ?? MINI公馆 ?? 办公 祥瑞城 ?? 财富中心 祥瑞中心 ?? 主力商业 祥瑞城 ?? 财富时代广场、 根据整体物业层次划分： 大一期 8 贰：营销分析 1、项目整体销售排期 2、2013年推售目标及货源梳理 3、主推产品分析 4、2013年全年销售目标梳理 5、蓄客目标分解 6、蓄客关键点提出 7、本案销售策略分析 9 项目整体销售排期 结合工程进度，本案划分为5大销售期，2013年全年营销任务在一期。 整体分为五期销售 一期：高端居住区（联排/洋墅） 二期：高端居住区（联排/洋墅） 三期：高端居住区（叠拼/洋墅） 四期：商业区（高层） 五期：商业区（公寓/商业） 二期 三期 四期 五期 一期 项目工程节点预告 ?? 8月外展场开放 ?? 10月初销售中心开放 ?? 10月中旬项目景观/示范区开放 ?? 11月首批次别墅集中开盘 ?? 12月二批次别墅集中开盘 推售房源分期计划，根据工程进 度： 10 分期 分批 形式 产品 套数 开盘时间 一期 一批次 内部认购 4联排 16套 11月 二批次 开盘 4联排 12套 11月 6联排 6套 三批次 紧急加推 4联排 8套 12月 6联排 6套 四批次 二次开盘 洋墅 48套 1月 ?? 一期推售批次细化： 一期总货值1.68万方，以四联排产品和非顶跃洋房产品为主，占比75.8%，前 批次将以四联排产品为重点推售对象。 一批次 二批次 三批次 四批次 2013年推售目标及货源梳理 ?? 货源梳理： 物业类别 总体量（㎡） 套数 套内区间（㎡） 四联排 5650.32 28 189.19-190.75 六联排 2320.92 12 170.75-187.22 洋房 顶跃 1739.19 12 122.02 其他 7060.86 36 83.76-101.65 总计 16771.29 88 —— 推售房源计划： 11 主推产品分析 联排