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全面推进房地产税改革研究 　　摘要：全面推进房地产税改革既是深化经济体制改革、完善社会主义市场经济体制、转变经济发展方式的客观要求；又是进一步完善财税体制，促进收入和社会财富合理分配、缩小贫富差距矛盾、维护社会公平正义的有效调节手段；更是完善房地产市场调控制度基础，促进房地产稳定健康发展，加强保障和促进民生的一项重要举措。本文分析了我国房地产税的基本定位，剖析了房地产税的改革现状及存在问题，指出要建立真正意义上的房地产税及构建房地产税的配套措施。 　　关键词：全面推进；房地产税；改革 　　中图分类号：F293 　　 　　当前，全面推进房地产税（也称物业税）改革意义重大。这既是深化经济体制改革、完善社会主义市场经济体制、转变经济发展方式的客观要求；也是进一步完善财税体制，促进收入和社会财富合理分配、缩小贫富差距矛盾、维护社会公平正义的有效调节手段；还是完善房地产市场调控制度基础，促进房地产稳定健康发展，加强保障和促进民生的一项重要举措。当前要抓住房价上涨压力仍然较大、各方面呼声较高的有利时机，进一步凝聚各级政府、学界、业界和社会大众对加快推进房地产税改革的共识，深入研究和推动实施房地产税改革，落实这一项利国利民、事关国家长治久安的制度安排。 　　 　　一、我国房地产税的基本定位 　　任何一个税种，其首要目的是组织财政收入为政府提供公共服务，提供财力支撑。房地产税作为财产税的主要税种和重要的直接税税种，其功能定位更需要我国结合国情进行统筹考虑。 　　（一）地方政府的主体税种 　　1994年分税制改革时，增值税、消费税、所得税等税收收入主要由中央集中并通过税收返还、财政转移支付等方式再补充到地方财力。改革方案同时强调要推进省以下财政体制改革、完善地方税体系。但之后的近20年当中，地方税体系一直没有很好建立，主体税种严重缺乏，地方自主财力规模小，导致地方政府对上级财政的专项转移支付和土地出让收入过度依赖，带来了许多经济社会问题。 　　房地产税作为房地产持有环节的税种，其天然地具有地方税种的属性：??是以有形的不动产为课税对象，征税对象极为明显，易于地方政府控制管理，难于逃税，相关的财政收入有保障；二是随着当地经济发展、社会环境和公共服务的改善、房地产会自然增值，税源不断扩大，收入增长潜力大，地方政府只要完善公共基础设施，提高公共服务的质量和水平，改善生活环境，就能引进更多投资，吸引更多居民移居本地，形成财政增收、经济发展和社会进步之间的良性循环。三是房地产持有者享受当地安全保障、基础设施和公共服务，由此向当地政府缴纳房地产税，符合受益课税原则，纳税人易于接受。四是地方政府熟悉和掌握当地房地产税源情况，相对于高层级政府具有管理上的比较优势。 　　从国外看，房地产税是地方（基层）政府的主体税种，也是地方本级财政收入的主要来源。据经济合作组织（OECD）资料，一些主要国家地方财政收入的比重当中，财产税普遍占大头，美国是80%；加拿大是84%，英国是93%，澳大利亚是99.6%。目前，我国实行的是房、地分别征税的房地产税制，房产税收入占地方财政收入的比重并不高，2010年，房产税和地方本级财政收入分别为894.1亿元和40610亿元，房产税收入占地方本级财政收入的比重仅为2.2%。 　　地方税作为一个体系，其中最为稳定的收入来源首推房地产税，而且它还可以使地方政府内在地形成一种激励导向：地方政府只要专心致志优化投资环境，提升本地公共服务水平，公共收入来源就可以随着政府职能的履行越来越壮大。而且，房地产税成为地方税体系的主体税种，能够使省以下分税制变为现实，使地方政府在土地出让、产业布局等方面的短期行为得到制度性校正，也会促进房地产业健康发展。因此，全面推进房地产税改革，首先要确立 房地产税在地方税体系当中的主体地位。其收入主要应由设区市、县级政府征收和支配使用。 　　（二）调节财富分配的重要手段 　　房地产是财富的重要载体，华人社会这一特点更为明显。改革开放以来，伴随着经济的飞速发展，社会财富分配的差距逐步拉大，我国基尼系数已接近0.5，收入分配不公，差距拉大已经成为社会关注的焦点和潜在的不稳定因素。调节收入分配差距不仅是重要的经济问题，而且是政治问题、社会问题。 　　由于房地产税的税负基本不能转嫁，税收一般由持有者直接负担，因而能够对存量财富进行有效调节。因此，房地产税改革要着眼于调节收入分配和财富分布格局，在税制设计上需要充分考虑：一是着力调节居民存量财富。比如，加大对拥有多套住房、豪华住宅的征税力度，对于基本居住需求免税，二是依法收取级差收入。通过合理的税率结构，将非业投资带来的溢价收入收归政府支配，实现“涨价归公”。三是区分不同类别征税。对不同类别的房地产实行差别比例税率，或依据房地产评估价格的高低，