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土地政策在房地产调控中作用研究 　　【摘 要】近年来，国家下决心抑制房地产市场的投机泡沫问题，一系列有针对性的房产调控措施相继出台。土地政策是从供给角度参与房地产调控，对于调节房地产供给和需求的平衡，供给结构的协调、房价的基本稳定和整个调控目标的实现，具有多方面的作用。针对运用土地政策参与调控中存在的问题，本文提出了相应的政策建议。 　　【关键词】土地政策；宏观调控；优势；建议 　　 　　一、引言 　　房地产市场作为我国的支柱产业，不仅关系着经济平稳健康发展，更与民生问题紧密相连。近两年，国家下决心抑制房地产市场的投机泡沫问题，一系列有针对性的房产调控措施相继出台。在这些调控措施中，土地政策被认为是从供给角度参与调控的政策，其宏观性、结构性、多样性的政策特征正逐渐被政策制定者所认识，在此背景下，一系列旨在稳定房价的土地政策紧锣密鼓地出台。土地政策通过加大对土地市场的监管力度，从源头上规范房地产市场的供给，防止土地的盲目开发以及房地产价格的过快增长。现实经济形势也表明，正确运用土地政策参与宏观调控，对制止房地产行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控措施凸显成效的关键所在。 　　二、土地政策参与房地产调控的独特优势 　　根据经济学相关理论，房地产调控措施从入手角度不同可以分为需求调控政策和供给调控政策两个方面。需求调控政策通过抑制购房需求以达到控制房价的作用，例如限购、限贷等措施；供给调控政策通过影响房地产市场的供给量来满足供需平衡的要求，缓解需求旺盛推动的住房价格上涨，例如土地政策、保障房政策等。 　　 　　土地政策参与宏观调控，是房地产经济调控手段的丰富和完善，对于调节房地产供给和需求的平衡，供给结构的协调、房价的基本稳定和整个调控目标的实现，具有多方面的作用。 　　（一）有利于控制房地产开发投资的速度和规模，促进供给和需求的数量平衡 　　房地产是土地和房屋建筑物的统一体。土地是房地产开发活动最基础性的物质资源和条件，具有稀缺性、不可再生性和不可替代性。可以说掌控了土地，也就从源头上控制了房地产开发建设的总规模和发展速度。当房地产供不应求的时候，可增加土地供给，扩大房地产开发投资，增加房地产产品供给；反之，当房地产供过于求的时候，可减少土地供给，收缩房地产开发投资，减少房地产产品供给。由此通过土地闸门来调控房地产供求关系，实现总量平衡。例如，2010年为了调控已经高烧的土地市场，国土部宣布将推出巨量的住宅土地供应来平抑地价，弥补供需缺口，以期缓解由刚需推动的住房价格上涨。 　　（二）有利于控制房地产供给结构，使之与需求结构相适应，实现结构基本合理 　　结构协调是房地产宏观调控的重要目标之一。从房地产业内部来说，其供给结构必须与市场需求结构相协调。一是生产用房与消费用房，包括厂房、商铺、办公楼、居民住宅、文化教育及娱乐设施等各类用房，要符合市场需求的比例，一般来说，住宅建设应占主体地位。二是住宅的供给结构又必须与市场需求结构相适应，即根据居民收入结构，合理安排高档房、中档房、中低档房建设，以满足不同层次的需求。须知市场供给本身有一定的盲目性，房地产企业的开发建设主要服从于赢利目标，常会发生脱离市场需求的倾向，从而出现结构失衡。因此，政府通过土地出让的结构性规定，以及土地利用规划和土地的用途和容积率，促使开发商按市场需求开发建设某类房地产。例如，在近几年的宏观调控中，规定开发建设住房的套型结构中，90平方米以下的必须占70%。又如，为加强住房保障，近期政府出让的土地中规定70%必须用于保障性住房建设等。 　　（三）有利于调控房价，保持房价的基本稳定 　　土地使用权购置费用是房屋成本的主要构成部分，一般占房屋成本的30%左右，城市中心地段可能高达60%。政府可以运用底价和招标拍卖等手段，最终决定土地使用权出让价格，通过土地成本费用影响和引导房价。同时，政府还可以运用土地储备政策，通过土地供应量的多寡，调节土地供求关系，控制土地使用权出让价格，从而影响房价。在必要时，为满足低收入者住房需求，也可以减收或免收土地使用权费用，确定保障性住房价格，如经济适用住房免收土地费用和税费等，房价一般比商品房便宜30%～40%。 　　三、运用土地政策参与调控存在的问题 　　政府运用土地政策参与房地产调控，在清理整顿开发区、遏制部分行业过度投资和重复建设以及提高土地集约利用水平等方面取得了阶段性的成效。然而，地方政府在运用土地调控经济中仍存在一些问题。 　　1.土地资源的利用率低，浪费严重 　　房地产开发需要占用大量建设用地，新增建设用地主要由耕地转化而来。耕地逐年减少，危及18亿亩红线和13亿人口及其子孙后代的吃饭问题。据《半月谈》2010年第20期报导，中国社会科学院农村经济研究所研究员