《三鼎大厦下阶段推售建议15.》.docVIP

三鼎大厦下阶段推售建议 为科学、准确的找出适合于三鼎大厦的市场定位，从而为三鼎大厦的定位调整找到有力的市场依据。我公司开展了此次调查工作。 结合市场调查，我公司分析了大厦销售不理想现状的各种症结所在。在前次与贵公司的讨论中，已经提出了这些问题点。此次，我公司再次针对项目的定位进行这次有针对性的调查工作，目的在于科学、准确的挖掘市场的同时，结合三鼎大厦的整体质素及站前商业区乃至鞍山的具体情况，掌握市场商家的心理动态，并深入了解到鞍山市相关行业经营现状，找到真正适合于本项目的市场定位，以此带动大厦的销售工作，确保大厦在开业经营及后期的发展上，能够稳步持续良性经营，给买家、经营者带来回报，以此，使贵公司得到相应的收益。 市场调查情况分析与总结 针对电器类经营商家 对于经营电器的商家，为何未能选择入驻三鼎，通过这次调查，反馈 出如下情况： 电器经营者，因鞍山的经营传统及消费习惯，一直以来其经营都选择 一层临街的商铺，而对于二层以上商铺的经营情况，对商家来讲，完全没有经营信心。另外，各城市已经成熟化电器市场的情况，其经营皆利用一层来带动二层。而三鼎一层不作电器经营，这使得买家只有等待开业后，依据三鼎大厦实际的经营情况再做打算。 调查反应出，电器商家通常都会有2—3处经营场所，以三鼎的位置， 商家是有很强购买愿望的。但最终成交的经营性买家很少，主要的原因在于三鼎的销售价格，商家普遍反映定价太高。商家的想法是可以拿出积累的资金来购买铺位的，但还要有一部分的资金用于其今后经营的周转。而以目前三鼎的价格及铺位的面积，其购买价格是大部分商家所不能承受的，同时这样的价格使得其经营回报年限很长。铺面的定价过高，已使商家在初步了解后，便失去了购买欲望，即对三鼎大厦所认可接受的预期心理价格相差悬殊，导致难以入场。最终使价格成为一道阻碍买家的门槛。 三鼎大厦在物业上，存在具体细则不明确的问题，对鞍山已有的商场，商家对其物业都有各种原因的不满情绪。对经营起来相对繁琐，物业管理及收费上不清晰的状况，有产生一定的压力和担忧。没有在实质上为客户分忧，这是经营者较为关心且普遍提出的问题。因此，买家对三鼎大厦不会希望出现类似的问题，也说明买家需要的是各方面经营上的便利，并需由开发商尽量为其解决后顾之忧。 2、同区域的商场的情况 ■乐雪综合批发市场 以乐雪而言其优势为：乐雪经营以批发为主，每层有经营范围限制，属于中低档次的小型商场。一层经营电器并临街，购物及送货比较方便。经营时间已达到两年以上，运营相对成熟，并被鞍山消费者所认同，经营面积达到3000平米，着重按品牌租赁、划分区域，按所需面积供给，这就保证其商场内商家所经营品牌的唯一性，减少了同场竞争。过道1.5米—2米，大小档口铺面约90个。其出租的方式，被商家所接受，对三鼎大厦的定位进行确定后，结合实际的市场实际情况，我公司初步对大厦进行了功能划分。 调整后的功能划分为： 二层：鞍山精品大世界 经营范围，以精品类行业为主。如：眼镜、钟表、饰品、黄金珠宝、精美礼品、皮具等，同时可部分经营品牌电器。 因一层的经营行业应达到吸引选购人流的目的，从而来保证二层以上楼层的购物人流。同时，三鼎大厦的电器专业市场的定位，在市场上，已经有一定的认知，因此，还应有部分的铺面用于电器经营。 三、四、五层：鞍山女人大世界 经营范围：针对于女人的消费行业皆可入驻。如：服装、手袋、鞋 类、化妆品、内衣、饰物等。 目前鞍山的市场，没有一个专一经营女人用品的主题式经营场 所，以女人为主题的商厦现在已遍布全国各主要城市。女士已成为消 费购物的主体，其所属行业也是种类繁多，且市场潜力极大，可持续 发展性极强。基于种种因素，我公司认为将其三至五层定位为女人世 界是适合于鞍山的市场环境及三鼎大厦自身情况的。 对于其所需铺面。我公司建议不采用柜台的方式，因柜台的方式 在经营档次上不符合大厦的功能定位。而应以全新的“室内商业步行 街”的形式存在，即所谓的“店中店”。该部分的商家可以是品牌店、 专卖店、专营店等多种形式。 六、七层：鞍山娱乐大世界 经营范围：餐饮、娱乐场所。如：快餐店、特色酒楼、电玩、迪厅等。 以鞍山站前这一人流巨大，消费集中，商业氛围很强的环境来讲， 有必要建立起这方面的行业经营环境，填补其市场空白及消费需求。 并在很大程度上吸引了人流前往消费，也为部分投资、经营人士增强 信心。 下阶段推售策略 三鼎大厦的一层目前在销售上，将不存在问题。而对于现在的销售现状，二层以上的铺位有一定的销售困难。同时，大厦面临开业，各种情况都要求我们，首要的工作是要保证开业后的商家入场率。 以我公司从业多年的专业经验及眼光来讲，在短时间内吸引大量商家入场经营，以保证在开业之时的商场内部经营率，确保开