未通过消防验收的交付问题.doc

　　— —兼论商品房买卖中的交房条件 　　徐进 　　原告：许xx，男，汉族， 1980年3月25日出生,住福建省莆田市城厢区龙桥街道百花巷60号。 　　被告：厦门海投房地产有限公司，住所地厦门海沧未来海岸主会所。 　　法定代表人：苏xx，该公司董事长。 　　一、案件基本事实 　　2007年3月，许xx与厦门海投房地产有限公司(以下简称海投房地产公司)签订《商品房买卖合同》约定，许xx向海投房地产公司购买未来海岸系蓝水郡2#楼6层606单元的商品房，建筑面积103.4901平方米，每平方米价格4658元，总房款为482056元。海投房地产公司应当在2008年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5.具体内容在《补充协议》第五条中约定。但遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.具体内容在《补充协议》第四条中约定。《补充协议》第五条约定，关于合同第八条约定交付条件，是指交付的商品房符合下列之一：(1)当双方约定2008年8月30日前将商品房交付买受人使用的，该商品房应当经验收合格。该商品房经验收合格是指：该商品房经出卖人根据国务院《建设工程质量管理条例》规定组织勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位对工程进行验收，并确认该工程合格，以出具《单位工程质量验收记录表》为准。……《补充协议》第四条约定，关于合同第八条第二款第一项所述“不可抗力”包括但不限于下列情况：(1)战争及动乱;(2)自然现象：台风八级以上、地震六级以上、24小时降雨量达50毫米以上;发生此情况以相关部门出具的有关证明或气象部门提供的材料为准;…… 　　《商品房买卖合同》中约定，海投房地产公司如未按合同规定的期限将该商品房交付许xx使用，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之2的违约金，合同继续履行;逾期超过180日后，许xx有权解除合同。许xx解除合同的，海投房地产公司应当自许xx解除合同通知到达30天内退还全部已付款，并按许xx累计已付款的5%向买受人支付违约金。许xx要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，海投房地产公司按日向许xx支付已交付房价款万分之2的违约金。 　　2007年许xx按合同约定分两次付清海投房地产公司房款482056元。2008年8月30日，讼争商品房经勘探单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，海投房地产公司书面通知许xx于2008年9月9日办理交房手续。但该讼争房屋未完成消防等工程，未通过公安、消防、环保等部门验收，许xx因此拒绝收房并向法院起诉，要求海投房地产公司承担逾期交房的违约责任。 　　厦门市气象局气象资料显示2007年6月1日至2008年8月30日期间，厦门市24小时降雨量达50毫米以上的天数共7天，未有台风八级以上、地震六级以上的天气发生。 　　二、当事人诉讼请求与答辩理由 　　2008年10月10日，许xx向福建省厦门市海沧区人民法院提起诉讼，请求判令海投房地产公司支付逾期交房违约金，违约金自2008年8月30日起计至海投房地产公司交付使用经验收合格的商品房之日止，暂计至2008年9月30日止为2988.75元。 　　许xx诉讼请求称：《商品房买卖合同》签订后，许xx依约支付海投房地产公司商品房价款，履行合同义务。按照合同约定，海投房地产公司应于2008年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付许xx使用。但至起诉之日止，海投房地产公司未能组织竣工验收，不能提供《建设工程竣工验收备案证明书》，也未能提供公安、消防、环保等部门出具的检验合格证明，按照我国相关法律规定，该商品房不符合交付使用条件，不能交付使用，海投房地产公司应承担逾期交付的违约责任。按照合同约定，海投房地产公司逾期交房的，自合同规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，海投房地产公司应向许xx支付已交付房价款万分之二的违约金。 　　海投房地产公司答辩称：双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人自愿平等协商一致达成的，符合法律规定，对双方当事人都具有约束力。海投房地产公司交付的房屋已于2008年8月29日取得《单位工程质量验收记录表》，符合约定的交房条件，且海投房地产公司已按照约定履行了交房通知义务。虽海投房地产公司有逾期交付房屋的情形，但该滞后是由于不可抗力导致工期逾期造成的。本案中，讼争房产的施工单位、监理单位和厦门市专业气象台提供的证据材料表明，在施工建设期间由于不可抗力的原因导致施工单位无法施工的天数共计95天，对不可抗力导致的延期，依据双方约定，海投房地产公司可据实予以延期。海