银川市贺兰区域房地产市场调研报告.docVIP

贺兰区域 市场调研报告 目 录 宏观环境 微观市场 市场启示 政策解读 城市经济 区域市场 区域楼盘 产品发展趋势分析 价格发展趋势分析 城市发展 1 宏观环境 宏观环境 政策解读|城市经济|城市发展 A/ 对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。 政策解读： 首付比例调上至30%、停发三套房及以上住房贷款、外地居民购房需证明； 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。 加快推进房产税改革试点工作，并逐步扩大到全国。 对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。 A/ 政策解读： 进行高房价项目增值税清算稽查、加快房产税改革、规范开发商开发行为； 个人购买普通住房（90㎡及以下住房），且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。 A/ 政策解读： 家庭唯一普通住房减半收税、取消出售自住房减免个人所得税政策； 目的： 确保房地产调控政策的执行力和权威，督促各地不折不扣落实到位，从而遏制部分城市房价过快上涨，实现国家政策调控，实现房价的理性回归。 影响： 购房者观望心态加剧，开发商捂盘待售。 投资型购房者明显减少。 二手市场已显萧条。 需求停步，供应萎缩、开发商放缓投资新建。 贺兰县是银川市下属县城，做为三线城市的下属县城，考虑到政策的延滞，我司认为政策应当会在10月下旬或11月上旬正式实施；本地一直要求首付比例为40%；区域市场购房人群多为周边市县居民及本地居民；本地房产属于成本推动型；区域市场为刚性需求； 综上： 我司认为楼市新政不会对区域市场产生较大波动。 A/ 小结： 贺兰县位于宁夏中部区域，南与首府银川融为一体北与塞上煤城石嘴山紧紧相连，地域1600平方公里，现居人口203/a.4万。下属有暖泉老工业区与德胜工业园区两个工业园区； 德胜工业园区是以清真食品、机电电气、新型材料三大产业集群，沿109线有商贸物流、汽车销售产业，汽车销售企业达到68家，其中4S店36家，全年汽车零售额达到21.7亿元，占全县社会消费品零售总额的87％ ； 2009年，地区生产总值41亿元，增长21.7%，其中社会固定资产投资34亿元，增长44.3%；社会消费品零售总额25亿元，增长93%；城镇居民人均可支配收入达到13420元，增长12%；农民人均纯收入达到5549元，增长13%。 B/ 城市经济： 城市经济发展迅速，区域消费能力强劲、现已形成汽车销售商圈； 10km 银川市 贺兰县 C/ 城市发展： 城市环境优美、配套完善，宜居度高；城市发展战略：“南扩西移，改旧建新，突出特色，融入银川 ” 新市场调控政策对区域影响度低，区域市场较稳定，市场抗性高； 城市经济发展速度较快，并且消费力增长强劲，市场潜力巨大； 城市环境优异，区位优势明显，具有良好的投资置业优点，增值空间广阔； 总结： 2 微观市场 微观市场 区域市场|区域楼盘|市场分析 A/ 区域市场： 区域在售项目 银都蓝湾 典雅居 奥林匹克城市花园 A/ 区域市场： 区域优势表现：从109国道开始，由南向北减弱、由西向南减弱；市场表现为交通依赖型； 银都蓝湾 典雅居 奥林匹克城市花园 A/ 区域市场： 根据项目市场表现，我们可以将市场存在分为三档：区域优势由强到弱，颜色由深到浅。 区域市场内楼盘分类： 沿105国道附近可划分为第一档，区域优势明显； {欧语城邦、荷兰印象、国际花园、银都蓝湾} 105国道向东，可划分为第二档； {太阳城、惠兰园、月湖名邸、奥园} 位于距离银新干渠附近，距离造纸厂较近，抗性高可划分为第三档； {水木兰亭、典雅居} A/ 区域市场： 分类 项目名称 价格（元/㎡） 备注 第一类 欧语城邦 4100、3900 小高层、多层 荷兰印象 3600 多层 国际花园 3600 多层 银都蓝湾 3520 多层 第二类 太阳城 3600 花园洋房 惠兰园 3500 多层 月湖名邸 3680 多层 奥园 3380 多层 第三类 水木兰亭 3100 多层 典雅居 2900 多层 市场价格：第一档3520-4100元/㎡；第二档3380-3680元/㎡；第三档2900-3100元/㎡； A/ 区域市场： 第一档：欧语城邦 B/ 区域楼盘： 第一档：荷兰印象 B/ 区域楼盘： 第一档：宝庆国际花园 B/ 区域楼盘： 第一档：银都蓝湾