长沙梅溪湖项目开发可行性研究.doc

长沙梅溪湖项目开发可行性研究 2010/07/05 （执行总结终稿） 呈致 方兴地产（中国）有限公司 CB Richard Ellis | Page 2 1 项目背景与基地分析 2 市场与竞争分析 3 项目类比案例分析 4 项目初步定位 5 开发方案初步建议 目录 CB Richard Ellis | Page 3 项目背景与基地分析 1.1 主要考虑因素及机会 1.2 宏观经济背景 1.3 基地背景 1.4 交通规划 Section1 CB Richard Ellis | Page 4 ??塑造本项目作为客户进军长沙及华中地区大规模造城项目的代表作； ??本项目的长期持续型开发特性是客户未来10年稳定现金流的保证； ??在现有优良的品牌形象基础上，打造难以撼动的市场地位； ??发挥方兴企业背景优势，拓展开发产品类型。 主要考虑因素及机会1.1 q客户 大规模造城，树立客户在中部地区的品牌形象，实现未来10年稳定现金流 CB Richard Ellis | Page 5 主要考虑因素及机会1.1 q城市/人民 ??铸造华中区首席国际生态经济片区、湖南省地标项目、长株潭两型社 会建设的名片，长沙市核心功能的显现； ??成功导入先进型文化创意、健康服务、金融后台、会展旅游、科研设 计产业，带动区域发展及中高收入人群的进入及提升消费潜力； ??通过区域的发展，商业的升级，提高生活品质； ??通过区域成功开发，带来就业机会5.2万个以上； ??为区域产业精英提供良好配套，留住人才。 打造城市名片、地标，促进产业全面升级，创造就业机会 CB Richard Ellis | Page 6 ??落实梅溪湖片区“国际服务、会展中心及科技 创新中心”的战略定位； ??帮助政府有步骤地推进区域土地开发整理工 作，加速树立区域形象； ??通过区域成功开发，每年创造税收5.11亿元， 实现社会消费品零售总额33亿元； ??为大河西先导区建设和招商引资树立风向标； ??带动区域土地升值和持续投资开发热潮； ??确定最协调的城市功能、最合适的物业配比和 最佳的区域开发模式。 主要考虑因素及机会1.1 q政府 增加地方政府财政税收收入，有利提高区域价值 CB Richard Ellis | Page 7 ?? 2007年12月，长株潭城市群被批准为“两型社会”建设综合配 套改革试验区； ??以长沙为核心的长株潭一体化为长沙城市化带来最大契机； ??长株潭一体化是 “中国第一个自觉进行区域经济一体化实验 的案例”，是全国城市群建设的先行者。 ??长株潭地区空间结构框架规划确定为:“一主、两副、环绿心” 长沙 株洲 湘潭 总量 占全省% 常住人口(万) 664 373 2795 1,332 20.79% 土地面积 (平方公里，2009年) 11,820 11,272 5,015 28,107 13.27% 国内生产总值 (亿人民币) 3,744.76 1,022.6 739.38 5,507 42.59% 固定资产投资 (亿人民币) 2,441.78 563 463.96 3,469 45.08% 社会消费品零售总额 (亿人民币) 1,524.9 364.4 223.2 2,113 42.99% 城镇居民人均可支配收 （元） 20,238 17,433 16,109 17,927 (均值) 1.2倍 宏观经济背景 数据来源：各地统计年鉴 数据来源：维基百科 本项目 长 沙 湘 潭 株 洲 长株潭生态 绿洲 20KM 40KM 40 KM 1.2 q长株潭一体化 未来湖南的综合经济中心，而长沙在城市能级和经济表现上拥有绝对核心地位 CB Richard Ellis | Page 8 43.18% 64.1％63.41% 51.59％64.7% 61.8％城市化率 39,66942,98144,00022,91644,29056,620 人均GDP（元） 长沙 武汉 重庆 郑州 合肥 南昌 常住人口(万) 664 910 2,859 752 510 465 生产总值(亿元) 3,745 4,561 6,529 3,300 2,102 1,838 社会消费品零售总额(亿元) 1,525 2,164 2,479 1,435 703 634 人均可支配收入(元) 20,238 18,385 15,749 17,117 17,158 16,472 人均消费支出(元) 15,020 12,710 12,144 10,804 12,685 12,406 人均居住面积(平方米) 29.27 30.88 31.42 26.6 26.1 中高端住宅均价(元/平方米)* （截止2010年6月） 6,528 8,000 6,300 8,000 7,500 q长沙